Thị trường bất động sản Úc đã phát triển theo cấp số nhân trong vài thập kỷ qua, bất chấp cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu (GFC) và hiện nay là một đại dịch. Điều gì khiến nó trở nên kiên cường như vậy và có nên thực hiện các bước để hạ nhiệt nó không?
Nhìn nhanh. Khi bắt đầu đại dịch, một số người trong ngành đã dự đoán giá nhà ở Úc sẽ giảm 30% trong khoảng thời gian 12 tháng. Thay vào đó, giá nhà đang tăng với tốc độ nhanh nhất trong 32 năm, tăng 2,8% chỉ trong tháng 3 năm 2021. Khả năng phục hồi của thị trường bất động sản là do một số yếu tố bao gồm các biện pháp kích thích, hạn chế tiêu dùng và lựa chọn đầu tư, và lãi suất thấp.
Trong gần hai thập kỷ, cuộc tuần hành không ngừng nghỉ của thị trường nhà ở đã là một trong những câu chuyện thống trị của lĩnh vực bất động sản Úc. Đó là một câu chuyện lâu dài về những kỷ lục bán hàng bị phá vỡ, những người mua nhà đầu tiên tuyệt vọng và những đám đông chật chội tại các cuộc đấu giá, lo sợ lỡ thuyền.
Rồi đại dịch ập đến, tưởng chừng như cuộc chạy trốn đã kết thúc. Năm ngoái, nhiều nhà phân tích bất động sản đã cảnh báo về sự diệt vong và ảm đạm, với một số người trong ngành dự đoán trường hợp xấu nhất là giá nhà giảm 30% trong khoảng thời gian 12 tháng.
Tuy nhiên, theo Tiến sĩ Cameron Murray- một nhà kinh tế độc lập và nghiên cứu sinh tiến sĩ tại Henry Halloran Trust của Đại học Sydney, lại nhìn nhận tình hình khác.
Vào tháng 5 năm ngoái, Murray đã lập luận về thị trường bất động sản tăng giá, và nói rằng thị trường nhà ở có nhiều khả năng bùng nổ hơn là sụp đổ do hậu quả của việc khóa cửa thắt chặt (lock down). Khi anh ấy đăng một liên kết đến lập luận của mình trên Twitter, phản ứng dữ dội đã rất nghiêm trọng. Murray nói: “Mọi người nghĩ tôi mất trí. “Tôi đã nhắc mọi người khá nhiều lần để kiểm tra phản hồi cho dòng tweet này một năm trước.”
Thời điểm này, Murray cảm thấy được minh oan. Theo nhà phân tích dữ liệu bất động sản CoreLogic, giá nhà ở Úc đã tăng với tốc độ nhanh nhất trong 32 năm, tăng 2,8% chỉ trong tháng 3 năm 2021. Từ tháng 1 đến tháng 4 năm 2021, giá nhà trung bình ở Sydney đã tăng 100.000 đô la Úc.
Cơn bão hoàn hảo
Tại sao thị trường bất động sản Úc lại cho thấy khả năng phục hồi đáng kể như vậy?
Murray nói rằng chúng ta cần quay trở lại thời điểm ba năm trước khi xảy ra đại dịch, khi thị trường bất động sản Úc trải qua một đợt điều chỉnh giá lớn.
“Bạn thường không gặp sự cố sau ba năm không có gì. Bạn sẽ gặp sự cố sau ba năm tăng giá không tưởng” ông lưu ý.
Điều đó cũng hữu ích khi nghĩ về lĩnh vực nhà ở của Úc như một phần của thị trường toàn cầu rộng lớn hơn, vốn cũng đã chứng kiến sự tăng giá trong năm qua.
Murray chỉ ra rằng, ở bang Arizona của Mỹ, giá nhà đã tăng 30% trong năm nay, trong khi Auckland chứng kiến giá nhà ở tăng hơn 20%. Cũng có sự gia tăng ổn định ở châu Âu, đặc biệt là ở Đức và Đan Mạch.
"Úc không có chính sách nhà ở quốc gia nhất quán và điều này không giống như nhiều quốc gia coi đó là nghĩa vụ rất quan trọng đối với người dân." Tiến sĩ Andrea Sharam, Đại học RMIT
“Điều quan trọng cần nhớ là Úc rất khó có thể tự mình sụp đổ tất cả,” Murray nhận định
Một yếu tố khác góp phần ở Úc là lãi suất thấp trong lịch sử, khiến tiền đi vay rẻ.
Các lựa chọn chi tiêu của người tiêu dùng cũng bị hạn chế bởi các lựa chọn bị bóp nghẹt - không có ngày lễ quốc tế, không có buổi hòa nhạc hoặc biểu diễn sân khấu, không đi ra ngoài quán bar và nhà hàng. Đồng thời, các cá nhân cũng tăng tiết kiệm do lo ngại về sự an toàn trong công việc và doanh nghiệp của họ.
Murray nói “Tôi nghĩ rằng chúng ta cũng quên rằng Úc đã có một đợt kích thích quá mức vào năm ngoái. “Tôi tính toán nó lớn hơn 5 lần so với kích thích Post- GFC về việc điều khoản trả tiền mặt cho các hộ gia đình
“Bây giờ mọi người đều có một chút tiền mặt. Chúng ta có thể thấy nhiều người cạnh tranh ở mức giá cao hơn để mua bất động sản vì họ có thể vay với lãi suất thấp ”.
Giá có cần giảm không?
Nhiều chuyên gia cho rằng cần phải làm gì đó để làm cho bất động sản có giá cả phải chăng và dễ tiếp cận hơn đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình.
Tiến sĩ Andrea Sharam - giảng viên cao cấp của khoa Quản lý Dự án, Xây dựng và Bất động sản tại Đại học RMIT, nhấn mạnh rằng xung đột cố hữu trong vấn đề nhà ở vừa là nhu cầu thiết yếu vừa là một khoản đầu tư sinh lợi cao.
Sharam nói “Úc không có chính sách nhà ở quốc gia nhất quán và điều này không giống như nhiều quốc gia coi đó là nghĩa vụ rất quan trọng đối với người dân.
"Về mặt chính sách, chúng tôi có một chân ga và một chân phanh."
Đặc biệt, bà chỉ ra ưu đãi về thuế lợi tức vốn (CGT), chiết khấu 50% CGT đối với lãi vốn tạo ra cho bất động sản đầu tư.
Khoản chiết khấu áp dụng cho các khoản lãi vốn được tạo ra trên tất cả các loại bất động sản nào được nắm giữ từ 12 tháng trở lên.
“Việc nhượng bộ thuế lợi tức vốn (GGT) này là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng không có khả năng chi trả, và kể từ khi chính sách này được giới thiệu vào thời Howard, giá nhà cứ thế tăng lên,” Bà cho hay.
Ngoài việc cải cách CGT, bà Sharam tin rằng Úc cần tăng thêm nhà ở mà không hoàn toàn nằm trong “khu vực đầu cơ”.
“Chúng ta cần mở rộng nhà ở xã hội, bởi vì chúng ta có rất nhiều người thu nhập thấp ở Úc không đủ tiền thuê nhà tư nhân, chứ chưa nói đến việc mua nhà ở” bà nói.
“Khu vực cho thuê tư nhân cũng đã phát triển mạnh mẽ trong 30 năm qua, và chúng ta không có văn hóa mà họ có ở Bắc Âu liên quan đến việc bảo vệ người thuê.”
Sharam cũng muốn thấy các dự án xây dựng cho thuê được khuyến khích thông qua các ưu đãi thuế.
Các dự án xây dựng để cho thuê thường thuộc sở hữu của các nhà đầu tư tổ chức, chẳng hạn như quỹ hưu bổng, trong dài hạn và cung cấp cho người thuê các hợp đồng thuê dài hạn, an toàn hơn.
“Chúng ta hãy sửa đổi chế độ thuế, để những người đề xuất xây dựng cho thuê có lợi thế, bởi vì đây là những nhà đầu tư dài hạn họ không phải là những người đầu tư bất động sản 'trượt ' - họ ở đó vì lợi suất cho thuê, vì vậy họ sẽ là chủ nhà tốt, và họ sẽ xây dựng nhà ở chất lượng” Bà nói.
Sharam cũng rất muốn thấy việc loại bỏ thuế tem (thuế trước bạ) của tiểu bang do người mua nhà trả theo tiền thuế đất hàng năm: một đề xuất, tình cờ, đã được Chính phủ New South Wales đưa ra.
“Việc trả khoản tiền khổng lồ này cho chính phủ khi bạn mua một bất động sản khiến cuộc sống trở nên khó khăn” Bà nói
Khi chính phủ can thiệp
Trong thập kỷ qua, giải pháp của Chính phủ Úc về khả năng chi trả nhà ở được thực hiện dưới hình thức tài trợ cho những người mua nhà đầu tiên, các chương trình xây dựng và các biện pháp khuyến khích để khuyến khích mọi người tiết kiệm tiền đặt cọc cho căn nhà đầu tiên của họ.
" Không thể làm cho quyền sở hữu nhà trở nên dễ tiếp cận hơn, những kế hoạch này “đổ thêm dầu vào lửa”. Sharam cho biết
Murray đồng ý và nói rằng đây là những chính sách mà chính phủ công bố khi họ “không muốn làm bất cứ điều gì nghiêm trọng đối với thị trường nhà ở”.
Tuy nhiên, Murray không phải là người thích thao túng giá bất động sản thông qua các thiết lập thuế, và coi đây là một "củ khoai tây nóng" chính trị mà không chính phủ nào động đến.
Thị trường nhà ở đã trị giá 8 nghìn tỷ đô la Úc. Ông nói “Nếu bạn cố gắng can thiệp vào thị trường đó để giảm một nửa chi phí nhà ở, thì có 4 nghìn tỷ đô la Úc đã biến mất khỏi bảng cân đối kế toán của 60% chủ sở hữu nhà giàu nhất, tập trung ở 18% giàu nhất là chủ nhà, và đó là một việc bất khả thi về mặt chính trị.
“Chưa bao giờ có sự phân phối lại tài sản trong lịch sử lại lớn như vậy mà không có chiến tranh hay cách mạng”.
Thay vào đó, Murray đưa ra khả năng về một “hệ thống song song” trong đó các tầng lớp mua bất động sản và nhà đầu tư không bị ảnh hưởng, nhưng chính phủ liên bang mở “cánh cửa bí mật” cho thị trường bằng giá gốc.
“Ví dụ, một nhà phát triển nhà ở quốc gia có thể xây 50.000 căn nhà mỗi năm với điều kiện họ chỉ có thể bán cho những người chưa có nhà ở với giá xây dựng có chiết khấu” Ông nói "Sau đó, bạn đưa ra cung cấp tràn thị trường”
Murray nói "Cách tiếp cận này không phải là không có tiền lệ. Sự can thiệp của chính phủ ở Singapore đã cho phép người dân tiếp cận nhà ở an toàn với giá cả phải chăng, thông qua Hội đồng Nhà ở và Phát triển (HDB).
HDB cung cấp căn hộ để bán với giá trợ cấp và có các quy định chặt chẽ về việc bán và cho thuê căn nhà HDB của bạn.
"Rất nhiều thứ có thể thay đổi trong 20 năm, nhưng... tôi mong đợi sự gia tăng dân số sẽ quay trở lại và lĩnh vực này sẽ phát triển mạnh, nếu không muốn nói là bùng nổ." Pete Wargent, Allen Wargent
Murray chỉ ra rằng, ở Singapore, khoảng 80% người dân sống trong các khu nhà do chính phủ xây dựng. Ông nói: “Về cơ bản, họ đã tạo ra những gì chúng ta có trong hệ thống y tế công cộng, nhưng dành cho nhà ở"
Tại Trung Quốc Đại lục, người dân Thượng Hải muốn mua nhà cần phải thông qua một hệ thống xổ số mới được công bố để chấm điểm theo nhu cầu về nhà ở của họ.
Theo các quy tắc, được công bố vào đầu năm nay, ưu tiên sẽ được dành cho các gia đình không có nhà ở hiện có. Lệnh cấm bán lại nhà mới kéo dài 5 năm cũng đã được công bố để hạ nhiệt thị trường ở Thượng Hải.
New Zealand gần đây đã đưa ra các đo lường mạnh mẽ để kiềm chế thị trường nhà ở đang biến mất của mình, với việc gia hạn cho nhà đầu tư giữ thời gian nhận các khoản bù trừ thuế - được gọi là phép thử đường sáng - từ 5 năm đến 10 năm để hạn chế tình trạng lật kèo của nhà đầu tư.
Trong khi thừa nhận thị trường New Zealand đang quá nóng, Elinor Kasapidis, người quản lý cấp cao về chính sách thuế của CPA Australia, không tin rằng các thay đổi thuế được đề xuất là phù hợp hoặc “sẽ có hiệu quả để hạ nhiệt”.
Bà nói: “Cung và cầu của bất động sản nhà ở là một vấn đề phức tạp và cần phải có một phản hồi được cân nhắc. Các nhà đầu tư bất động sản không cần vay ngân sách cho việc mua của họ sẽ không bị ảnh hưởng bởi việc mất các khoản khấu trừ, Kasapidis cho biết.
“Những người New Zealand chăm chỉ làm việc đang cố gắng đi trước bằng cách mua một bất động sản đầu tư chịu gánh nặng của sự thay đổi này." Bà nói
“Việc gia hạn thử nghiệm vạch sáng không phải là không hợp lý, nhưng có thể làm giảm kim ngạch giống như cách áp đặt thuế tem ở Úc.”
Pete Wargent, một người mua bất động sản quốc tế, chuyên gia tài chính và bất động sản, đồng thời là người đồng sáng lập công ty mua bất động sản Allen Wargent, không tán thành sự can thiệp của chính phủ như một công cụ để hạ nhiệt thị trường và làm cho nhà ở có giá cả phải chăng hơn.
Đặc biệt, ông phản đối việc Ngân hàng Dự trữ Úc sử dụng đòn bẩy chính sách, chẳng hạn như đặt ra các giới hạn về tỷ lệ phần trăm các khoản vay có giá trị cao và ban hành giám sát chặt chẽ hơn đối với thu nhập và chi tiêu của người đi vay.
Ông nói: “Các biện pháp bảo mật vĩ mô quá mức làm tắt nguồn cung tín dụng cho nền kinh tế, vì các chủ doanh nghiệp nhỏ cũng sử dụng vốn chủ sở hữu từ nhà ở”.
Thay vào đó, nên xây dựng nhà ở giá cả phải chăng hơn để giải quyết vấn đề người trẻ tuổi bị đội giá ra khỏi thị trường.
“Trên thực tế, những khu đất trống khá lớn sẽ khó kiếm được ở các thành phố thủ đô, ở các vùng ngoại ô đã thành lập, vì vậy quy hoạch nên cho phép các dự án phát triển ở các vùng đất nâu và phía trên các ga xe lửa,” ông nói.
Nhà ở xã hội cũng quan trọng, Wargent lập luận, nhưng lưu ý rằng dường như không có nhiều quan tâm chính trị theo hướng này, "ngay cả vào thời điểm chúng ta đang thâm hụt ngân sách lớn".
Trong khoảng thời gian hai thập kỷ tới đáng quan ngại, Wargent không lường trước được một vụ sụp đổ bất động sản sắp xảy ra. Trên thực tế, anh ta có trực giác ngược lại.
Ông nói: “Bất động sản có xu hướng theo chu kỳ, vì vậy các chu kỳ có thể sẽ tiếp tục. “Rất nhiều thứ có thể thay đổi trong 20 năm, nhưng Úc là một quốc gia sạch sẽ, an toàn và đáng mơ ước, với nền kinh tế mở, tiền tệ tự do và kiểm soát chính sách tiền tệ của riêng mình, vì vậy tôi kỳ vọng tăng trưởng dân số sẽ quay trở lại và lĩnh vực này sẽ phát triển mạnh , nếu không muốn nói là bùng nổ. ”
Chúng ta đang ở trong một bong bóng tài sản? “Hiện tại thì không,” Ông nhận định
“Có thể có một số rủi ro mới bắt đầu xuất hiện ở một số thị trường khu vực, nếu có sự dịch chuyển dân số trở lại các thành phố thủ đô trong những năm tới, nhưng thật khó để nói rằng chúng ta đang ở trong một bong bóng với khả năng thế chấp dịch vụ tại mức dễ nhất trong nhiều thập kỷ.
Một bài viết tổng hợp của Johanna Leggatt
