Gần đây, hai chuyên gia bất động sản nổi tiếng của Hy Lạp đã trao đổi với trang Greek Reporter về những thách thức - và cơ hội - của thế giới hậu đại dịch đối với lĩnh vực quan trọng này của nền kinh tế Hy Lạp.
Khi thế giới bắt đầu xuất hiện những hạn chế nghiêm ngặt do đại dịch coronavirus, mọi thứ đang nóng lên trên thị trường bất động sản ở Hy Lạp, cả trên đất liền và bán đảo Peloponnese - và tất nhiên trên nhiều hòn đảo của đất nước, vốn là một nam châm thu hút khách du lịch toàn cầu.
“Điều đó đang diễn ra” ở Hy Lạp
Antonis Markopoulos, nhà đồng sáng lập và Giám đốc điều hành của Prosperty, một công ty đang phát triển hội tụ các chuyên gia bất động sản, kỹ sư, chuyên viên phát triển kinh doanh, vận hành và tiếp thị, cho biết kể từ cuối năm 2019, thị trường bất động sản ở Hy Lạp đã có một động lực rất tích cực, đặc biệt là từ các nhà đầu tư nước ngoài.
“Tôi không chỉ đang nói đến các nhà đầu tư từ các quốc gia không thuộc EU cho Chương trình Golden Visa, tôi còn nói đến các loại nhà đầu tư khác nữa,” ông lưu ý.
Markopoulos tin rằng xu hướng này sẽ tiếp tục mạnh mẽ trong tương lai, mặc dù nó có thể bị hoãn lại một chút do Covid.
“Hy Lạp - và điều này cũng rất quan trọng đối với Cộng đồng Di trú đến Hy Lạp - có rất nhiều lợi thế cạnh tranh so với các đối thủ của mình; các đối thủ cạnh tranh của Hy Lạp là Tây Ban Nha, miền Nam nước Pháp và Ý. So với các nước đó, bất động sản ở Hy Lạp tương đối rẻ. Vì vậy, nếu chúng tôi tự định vị mình là bất động sản nằm dưới ánh mặt trời trên Địa Trung Hải, chúng tôi sẽ so sánh mình theo cách rất cạnh tranh so với các quốc gia láng giềng khác, ”Markopoulos nói.
Ông nói với trang Greek Reporter rằng bất động sản ở Hy Lạp là một trong số ít ngành chưa thay đổi nhiều cả về chi phí / giá trị và trải nghiệm.
Quy trình kéo dài, nặng về giấy tờ và khá phức tạp – hơi thiếu chuyên nghiệp, thông tin và tính minh bạch.
Ông nói thêm rằng hầu hết những người từng giao dịch mua bán bất động sản đều đã trải qua quá trình kéo dài hơi quan liêu và cảm thấy không vui khi phải trả các khoản phí và hoa hồng không cần thiết với giá trị và kết quả hơi đáng nghi ngại.
Markopoulos tuyên bố: “Tầm nhìn của Prosperty là thay đổi tất cả những điều đó.”
Bất động sản Hy Lạp phục hồi mạnh mẽ sau cuộc suy thoái kéo dài hàng thập kỷ
Ana Vukovic, Giám đốc điều hành của Collier Hy Lạp và Serbia, đồng thời phụ trách các thị trường Síp, FYROM và Montenegro, đã dẫn dắt thành công một số dự án kết hợp danh mục đầu tư và bất động sản hỗn hợp quy mô lớn từ giai đoạn ý tưởng đến khi hình thành. Bà có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn bất động sản và luật bất động sản thương mại.
Bà giải thích rằng thị trường bất động sản Hy Lạp thực sự đã trải qua những mức thấp kỷ lục lịch sử trong những năm khủng hoảng tài chính. Lo ngại về viễn cảnh Grexit và triển vọng kinh tế vĩ mô đầy thách thức đã làm tăng tình trạng bất ổn và biến động, dẫn đến hạn chế khối lượng các giao dịch cho đến tháng 6 năm 2016, khi lần xem xét đầu tiên của thỏa thuận cứu trợ diễn ra.
Tuy nhiên, sau nhiều năm suy thoái, thị trường đã bắt đầu phục hồi và những dấu hiệu ổn định đầu tiên đã xuất hiện vào năm 2017, ở cả giao dịch cho thuê và đầu tư. Các yếu tố góp phần cải thiện tâm lý nhà đầu tư là sự ổn định chính trị và cuộc bầu cử vào năm 2019 dẫn đến việc gia tăng các biện pháp kiểm soát vốn và sự giảm chênh lệch trái phiếu chính phủ.
Thị trường bất động sản Hy Lạp ổn định một cách đáng kinh ngạc
Tính ổn định của thị trường bất động sản Hy Lạp trở nên rõ ràng sau khi khối lượng đầu tư tăng đáng kể trong những năm qua, với giá cả dần đạt mức trước khủng hoảng và sự gia tăng hoạt động xây dựng trong tất cả các lĩnh vực vào cuối năm 2020. Nhu cầu trong tất cả các lĩnh vực bất động sản mang lại lợi nhuận đáng kể cho các sản phẩm đầu tư chính, Vukovic nói với trang Greek Reporter.
Môi trường thân thiện với doanh nghiệp được hỗ trợ bởi các ưu tiên của chính phủ bao gồm giảm thuế suất và đẩy nhanh các dự án tư nhân hóa, cũng như chương trình Golden Visa. Đây là một chương trình theo đó giấy phép thường trú được cấp cho các công dân quốc gia thứ ba đầu tư vào bất động sản trên 250.000 euro.
Bà cho biết thêm, hậu quả của đại dịch không có tác động như nhau lên tất cả các lĩnh vực. Các lĩnh vực khách sạn và bán lẻ rất có thể là những lĩnh vực bị ảnh hưởng lớn nhất, nhưng tác động của việc phong toả quốc gia và địa phương hiện tại không thể được định lượng chính xác, do tình hình dịch vẫn đang diễn ra. Theo Vukovic, một nghịch lý đáng ngạc nhiên là thị trường bất động sản Hy Lạp đã thể hiện khả năng phục hồi trong đại dịch, với việc nhu cầu vẫn mạnh mẽ đối trong hầu hết các lĩnh vực.
Tân trang, cải tạo, phát triển mới
Thị trường thương mại đã chứng kiến những xu hướng tích cực bất kể đại dịch. Cụ thể, bà nói rằng việc thiếu không gian văn phòng chất lượng để đáp ứng nhu cầu của công ty và nguồn cung đã lỗi thời dẫn đến số lượng lớn các công trình tân trang và sửa chữa, và một lượng lớn các dự án phát triển mới được ước tính sẽ được triển khai trong hai năm tới.
Do sự cạnh tranh ngày càng tăng đối với các bất động sản tốt nhất và việc thiếu nguồn cung các bất động sản đó, dự kiến sẽ có một sự dồn nén lợi suất cơ bản. Mặt khác, nhu cầu từ những người thuê cuối đang tăng lên đối với các tòa nhà tiết kiệm năng lượng Hạng A tại các khu kinh doanh chính ở Athens, dẫn đến giá thuê cao hơn.
Giá các bất động sản thứ cấp cũng đã ổn định ở mức cao do sự hồi sinh của thị trường thứ cấp, Vukovic lưu ý.
Phân khúc bất động sản công nghiệp cũng đã cho thấy khả năng phục hồi trong thời kỳ đại dịch, chứng tỏ nhu cầu tăng trưởng trong thời gian này do tốc độ phát triển của thương mại điện tử.
Khách sạn sẽ chiếm ưu thế trong lĩnh vực bất động sản của Hy Lạp
Bà nói, lĩnh vực khách sạn được kỳ vọng sẽ chiếm ưu thế đầu tư trong những năm tới do cả các nhà đầu tư trong và ngoài nước cũng như các tập đoàn khách sạn nước ngoài đang mở rộng sự hiện diện của họ tại quốc gia này, bất chấp đại dịch. Có khá nhiều dự án lớn đang được phát triển, chủ yếu là các khu nghỉ dưỡng 4, 5 sao và khách sạn nhỏ cao cấp trên cả nước với dòng vốn ngoại đổ vào trong nước một cách đáng kể.
Nhiều người muốn chuyển hướng, đầu tư vào bất đống sản Hy Lạp
Markopoulos của Prosperty nói “Đặc biệt là cộng đồng người gốc Hy Lạp, theo tôi thấy, bởi vì tôi đã sống ở Melbourne trong ba năm và tôi đã nói chuyện với nhiều người ở đó, rằng có nhiều người - đặc biệt là những người Hy Lạp thế hệ đầu tiên - những người có thể có tài sản ở đây ở Hy Lạp và họ muốn đổi tài sản của họ thành một cái gì đó mới.
“Vì vậy, có rất nhiều người đến nói rằng ‘Tôi có một căn hộ nhỏ hoặc một ngôi nhà nhỏ ở Athens hoặc ở vùng nông thôn và tôi muốn bán nó đi và mua một cái gì đó mới.’ Thị trường bất động sản Hy Lạp có tiềm năng rất lớn sẽ được triển khai trong những năm tới. Chúng tôi nhận thấy cơ hội to lớn ngay bây giờ cho những ai muốn đầu tư, bởi vì chúng tôi tin tưởng mạnh mẽ rằng thị trường sẽ đi lên trong 5 năm tới.”
Bất động sản ở Athens có giá phải chăng nhất so với bất kỳ thủ đô nào của Châu Âu
Markopoulos giải thích “Điều đó phụ thuộc vào hồ sơ của người mua. Có rất nhiều người mua ở Athens. Athens vẫn là thủ đô rẻ nhất châu Âu về giá bất động sản.”
“Hồ sơ của một người mua là ví dụ, một người nói: 'Tôi muốn mua một bất động sản mà bản thân tôi sẽ sử dụng khi đến thăm Hy Lạp, ở đó mười ngày hoặc một tháng tùy dịp, nhưng nó sẽ một bất động sản mà nếu tôi cho thuê, dù ngắn hạn hay dài hạn, nó sẽ giúp tôi thu lại lợi nhuận tốt.’
Markopoulos cho biết thêm rằng “đây là hồ sơ người mua mà chúng tôi thường xuyên nhận được và xử lý vào thời điểm này. Tất nhiên, có những loại người mua khác, có những loại người mua đang tìm kiếm một bất động sản ở các hòn đảo của Hy Lạp. Vì vậy, họ đang tìm kiếm bất động sản ở các hòn đảo chính của Hy Lạp, như ở Cyclades, Mykonos, Paros, Santorini - những hòn đảo đó đắt hơn một chút, vì vậy chúng tôi phân loại hồ sơ khách hàng khác cho Paros, Antiparos, hoặc thậm chí ở các đảo nhỏ hơn.”
Tuy nhiên, chuyên gia bất động sản cho rằng “Lập luận của các nhà đầu tư này phần lớn là giống nhau. Đó là bất động sản mà họ có thể sử dụng khi đến thăm Hy Lạp và nghỉ dưỡng ở Hy Lạp, nhưng trong mùa Hè, họ có thể cho thuê nó và nó có thể có được một khoản lợi nhuận cho khoản đầu tư của họ.”
“Vì vậy, hơn thế nữa, chúng tôi cũng nhận thấy một số mối quan tâm đến đất liền, chẳng hạn như Peloponnesse, Messenia, Mani, có rất nhiều nhu cầu ở đó. Chủ yếu đến từ châu Âu, đặc biệt là Đức và Bắc Âu, họ thích lái xe và ở trên đất liền.”
Markopoulos lưu ý rằng “không thể chỉ có một giải pháp duy nhất cho từng nhu cầu khác nhau mà chúng tôi có, vì vậy chúng tôi có các loại nhà đầu tư khác nhau.”
“Giá ở đó khá cao vào thời điểm hiện tại. Vì vậy, ở Athens và ở Hy Lạp, chúng tôi có nhiều loại bất động sản khác nhau, chúng tôi có những người muốn mua thứ gì đó ở Voula hoặc Glifada có tầm nhìn ra biển, tận hưởng cuộc sống vùng ngoại ô - nhưng chúng tôi cũng có những người mua khác đang tìm kiếm các căn hộ nhỏ hơn chỉ để ở trong kỳ nghỉ hoặc sử dụng chúng để cho thuê vào thời gian còn lại của năm.”
Có bất cứ nguy cơ rủi ro nào không?
Theo Vukovic, có rất nhiều "ưu điểm" của triển vọng bất động sản ở Hy Lạp. Nhưng còn khuyết điểm thì sao? Có “điềm xấu” nào không?
Bà liệt kê một số yếu tố vẫn đè nặng trong tâm trí các nhà đầu tư bất động sản ở Hy Lạp, đó là nỗi sợ hãi về một cuộc suy thoái sau đại dịch.
Ngoài ra, bà cho biết, vẫn sẽ có sự cạnh tranh về bất động sản hàng đầu vào thời điểm đó. Bà nói, các vấn đề lâu năm của Hy Lạp về thuế bất động sản cao và hạn mức vay ngân hàng thấp cũng sẽ làm tình hình phức tạp thêm.
Nhưng bà đã có những lời lẽ đầy lạc quan về cách đất nước đối phó với những thách thức của đại dịch, cho rằng “chúng ta không thể xem nhẹ thành tựu xử lý thành công đợt bùng phát đại dịch của chính phủ Hy Lạp.”
“Hy Lạp là một điểm đến an toàn”
“Nhu cầu đầu tư tăng lên trong lĩnh vực du lịch có liên quan đến kết quả hoạt động của Hy Lạp trong thời kỳ đại dịch và niềm tin rằng Hy Lạp là một điểm đến an toàn. Ngành du lịch đã bị ảnh hưởng, nhưng nhu cầu và khối lượng đầu tư vào các phát triển liên quan đến du lịch đang tăng lên.”
“Hy Lạp có vẻ như là một trong những quốc gia an toàn và ổn định nhất về chính trị trong toàn bộ khu vực Đông Địa Trung Hải, tạo cho các nhà đầu tư sự an toàn cần thiết để đầu tư,” Vukovic tuyên bố.
“Ngoài ra, đất nước có nhiều điểm đến địa lý đa dạng với tiềm năng chưa được khai thác trong việc phát triển các khu nghỉ dưỡng tổng hợp - vì vậy tiềm năng thành lập các cơ sở du lịch mới, hoặc mới được cải tạo quanh năm là động lực chính từ các nhà đầu tư trong lĩnh vực này.”
Bà lưu ý: “Chúng tôi kỳ vọng Hy Lạp sẽ tiếp tục thu hút đầu tư vào lĩnh vực bất động sản thương mại và du lịch. Chúng tôi tiếp tục kỳ vọng rằng thị trường căn nhà thứ hai sẽ tăng nhu cầu vì Hy Lạp sẽ vẫn là nơi an toàn cho những bất động sản như vậy.”
Bà cho biết thêm: “Nhu cầu từ người mua ở Vương quốc Anh cũng sẽ tăng lên” đồng thời lưu ý rằng bà tin rằng “họ sẽ tận dụng được cơ hội thường trú tại EU do Brexit”.
Bỏ qua giá niêm yết cho bất động sản Hy Lạp, tập trung vào giá giao dịch
Markopolos lưu ý một điểm quan trọng đối với tất cả những thành viên của cộng đồng hải ngoại, hoặc những người khác, những người không nhận thức được sự khác biệt quan trọng trong cách thị trường bất động sản Hy Lạp vận hành.
Ông nói, "Giá niêm yết trong hầu hết các trường hợp thường cao hơn giá cuối cùng khi giao dịch hoàn tất từ 10 đến 20%, bởi vì người bán ở Hy Lạp, theo cách họ đã được giáo dục từ thị trường trong quá khứ, họ niêm yết bất động sản bằng cách nêu hai mức giá. Một là giá ẩn được đưa ra cho các đại lý bất động sản - họ nói, "Nhìn này, đây là giá tôi muốn bán, nhưng vui lòng niêm yết giá cao hơn một chút để còn chừa chỗ cho việc thương lượng."
Markopolos giải thích “Chúng tôi đang cố gắng thay đổi điều đó, nhưng đây là cách thị trường đang vận hành vào thời điểm này.”
“Những gì chúng tôi muốn truyền đạt cho người mua, kể cả người mua từ nước ngoài, là vui lòng đừng xem xét giá niêm yết,” ông nhấn mạnh. “Hãy thương lượng giá cả vì luôn có chỗ để thương lượng.
“Điều này rất quan trọng,” ông lưu ý, “bởi vì rất nhiều người đang thất vọng vì họ thấy giá cả ngày càng tăng. Tuy nhiên, tâm lý này không dựa trên giá giao dịch - vì không ai biết giá giao dịch thực - mà dựa trên giá niêm yết."
Thị trường bất động sản đại chúng ở Hy Lạp – từ 150 nghìn đến 200 nghìn euro
Ông lưu ý, việc sử dụng một thuật toán chỉ dựa trên các mức giá giao dịch này sẽ cho phép các chuyên gia bất động sản như Markopoulos đánh giá tình hình bất động sản một cách chính xác hơn nhiều trong tương lai.
Trang Greek Reporter hỏi Markopoulos liệu giá hiện tại có quá cao đối với người mua Hy Lạp hoặc địa phương hay không, vì có vẻ như các bất động sản mới xây ở phía nam Athens chỉ dành cho một số ít người có điều kiện chứ không phải thị trường đại chúng.
Ông giải thích “Thị trường đại chúng ở Hy Lạp đang tìm kiếm bất động sản trong khoảng 150.000 euro, do đó, mức giá cho một người mua địa phương là khoảng 150-200.000 euro. Họ đang tìm kiếm các tòa nhà cũ mới được cải tạo gần đây. Đây là bất động sản lý tưởng cho người mua địa phương.”
Ông giải thích thêm: “Chúng tôi tin tưởng mạnh mẽ rằng trong 5 năm tới, nhu cầu này sẽ được đáp ứng bởi nguồn cung đến từ thị trường nợ xấu (NPL).”
“Ở Hy Lạp, chúng tôi có khoảng 70-80 tỷ nợ xấu; 90% trong số đó được hỗ trợ bởi các bất động sản, vì vậy giả định hiện tại là trong 5 năm tới, hơn 250.000 bất động sản – do gặp khó khăn trong việc trả nợ - sẽ tràn ngập thị trường,” Markopoulos nói.
Ông giải thích: “Điều này sẽ làm giảm giá của loại bất động sản này. Dĩ nhiên chúng tôi chỉ đang nói về những bất động sản thế chấp cho nợ xấu - những tòa nhà cũ - vì vậy chúng tôi tin tưởng mạnh mẽ rằng sự đặt cược lớn ở đây, thách thức lớn ở đây là tiếp cận danh mục những bất động sản đó.”
Markopoulos nói "Đây là lý do tại sao chúng tôi có quan hệ đối tác với các quỹ đầu tư tư nhân và ngân hàng ở Hy Lạp."
