Theo báo cáo Triển vọng Bất động sản Châu Á Thái Bình Dương năm 2021 của JLL, các nhà đầu tư sẽ bị ảnh hưởng bởi nhu cầu thương mại điện tử và làm việc tại nhà. Những mô hình bán lẻ mới, chẳng hạn như cửa hàng ‘bán lẻ xã hội’ của Burberry ở Thâm Quyến được tung ra thông qua hợp tác với Tencent, có khả năng tạo thành một xu hướng mới.
Theo phân tích của JLL, các nhà đầu tư, những người đang băn khoăn điều gì sẽ xảy ra cho khoản đầu tư BĐS của họ, có thể mong đợi “nhiều hơn một sự hồi phục” – đúng hơn là một sự khởi động lại.
Theo báo cáo Triển vọng Bất động sản Châu Á Thái Bình Dương năm 2021 của JLL, đơn vị tư vấn bất động sản toàn cầu dự đoán Năm Kỷ Sửu sẽ đánh dấu một sự thay đổi mà “thay đổi trở thành tiêu chuẩn mới” ở các thị trường khu vực. Mặc dù ngay cả những con trâu chăm chỉ cũng không thể vượt qua tất cả những thách thức của một nền kinh tế đang trải qua đại dịch, nhưng JLL tin rằng điều này có thể nhanh chóng được tiết lộ khi Châu Á Thái Bình Dương bước vào một chu kỳ mới về tăng trưởng bất động sản, đổi mới và đầu tư.
Roddy Allan, Giám đốc nghiên cứu khu vực Châu Á Thái Bình Dương tại JLL cho biết: “Từ năm 2021, tác động của Covid sẽ rất lớn nhưng sẽ không xác lập chu kỳ bất động sản mới của Châu Á Thái Bình Dương.”
Đầu tiên, tin tốt là khả năng phục hồi kinh tế ở nhiều thị trường, Allan và nhóm của ông dự đoán. Những động lực mới ảnh hưởng đến cách mọi người làm việc, sinh sống và vui chơi sẽ trở nên rõ ràng hơn, và xu hướng bất động sản trước đại dịch sẽ tiếp tục tăng tốc. Họ nói: “Khi được liên kết, tất cả các yếu tố này sẽ thay đổi cách các nhà đầu tư nhìn nhận bất động sản và cách người cư ngụ và người tiêu dùng sử dụng bất động sản trên khắp Châu Á Thái Bình Dương.”
Khi xác định các cơ hội đầu tư, JLL cảm thấy rằng việc hình dung lại các tài sản đã lỗi thời và không gian lỗi thời trên tất cả các lĩnh vực – các BĐS cần cải tạo và có thể nâng cấp có thể trở thành xu hướng chủ đạo từ năm nay.
“Chúng tôi ước tính rằng có tới 40% tài sản văn phòng ngày nay cần một số hình thức cải tiến để duy trì mức độ phù hợp.” Allan cho biết: “Do đó, mối quan tâm của các nhà đầu tư đối với các khoản đầu tư gia tăng giá trị có thể tăng lên cùng với các cơ hội tái cơ cấu bất động sản để đáp ứng các nhu cầu thay đổi phát sinh từ thương mại điện tử, sức khỏe và an toàn và làm việc từ xa.”
Trong lĩnh vực bán lẻ, nhu cầu “trải nghiệm” sẽ tiếp tục tăng
Allan giải thích: “Covid-19 đã đóng vai trò là chất xúc tác cuối cùng cho quá trình chuyển đổi doanh nghiệp, đẩy nhanh nhiều xu hướng rõ ràng trước đại dịch và thúc đẩy các tổ chức hướng tới sự thay đổi. Các nhà lãnh đạo doanh nghiệp đang bắt đầu nhận ra rằng doanh nghiệp của họ có thể không bao giờ hoạt động chính xác theo cách trước đây nữa."
Để giải quyết sự phát triển này, các nhà lãnh đạo bất động sản thương mại, dẫn đầu là khu vực bán lẻ, có thể hướng đến các khoản đầu tư có trách nhiệm và chuyển đổi căn bản “để tạo ra một môi trường làm việc tốt hơn thông qua bất động sản”.
Trung tâm thương mại K11 Art của New World Development ở Hồng Kông, nơi đã báo cáo doanh số bán hàng tăng 56% trong nửa cuối năm 2020 so với cùng kỳ năm 2019, cũng như cửa hàng “bán lẻ xã hội” tương tác mới của Burberry ở Thâm Quyến, hợp tác với gã khổng lồ internet Tencent của Trung Quốc, là một ví dụ điển hình về sự ưa chuộng của người tiêu dùng đối với những mô hình như vậy.
Allan tin rằng Châu Á Thái Bình Dương, nơi cảnh quan trung tâm mua sắm chưa trưởng thành như ở các thị trường như Mỹ và Canada, đã chín muồi với tiềm năng cho các nhà phát triển và chủ BĐS khai thác xu hướng này.
Nhìn chung, JLL dự kiến cuộc đua sở hữu BĐS sẽ tăng tốc trong năm nay, với khối lượng đầu tư dự kiến sẽ tăng từ 15 đến 20%.
“Bất chấp tình hình đang diễn ra, chúng tôi ước tính khoảng 40 tỷ USD đang đang chuẩn bị được đầu tư vào bất động sản thương mại khu vực châu Á Thái Bình Dương,” Allan tiếp tục. “Trước Covid, việc mua tài sản thương mại ở khu vực này có tính cạnh tranh cao và chúng tôi hy vọng xu hướng đó vẫn được duy trì.”
Trong khi trong nhiều thập kỷ, các nhà đầu tư tập trung phần lớn vào bất động sản cung cấp rào cản chống lạm phát hoặc tiềm năng tăng giá cho thuê bất ngờ, thì lợi suất gần đây đã bị nén. Trong bối cảnh lợi tức thấp, lãi suất thấp như hiện nay, các yếu tố khác sẽ được cân nhắc.
“Chúng tôi kỳ vọng làn sóng ưa chuộng mạnh mẽ hơn đối với các BĐS có thu nhập ổn định cũng như đầu tư vào khách sạn, bán lẻ và văn phòng sẽ diễn ra song song với sự phục hồi kinh tế và có khả năng rõ ràng hơn về mức độ phù hợp của văn phòng”. Alan cho biết “Chúng tôi tiếp tục kỳ vọng sẽ phân bổ nhiều hơn vào bất động sản cổ phần tư nhân vì lợi nhuận của trái phiếu và cổ phiếu vẫn không hấp dẫn trong bối cảnh lãi suất thấp.”
Trong năm 2010, ông chỉ ra rằng khối lượng đầu tư đã tăng 47% so với cùng kỳ năm ngoái khi khu vực này phục hồi sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Việc kỳ vọng tâm lý đầu tư sẽ cải thiện tương tự sau đại dịch, mặc dù với tốc độ chậm hơn là không hề vô lý.
Bản chất của danh mục đầu tư cũng có thể thay đổi khi các nhà đầu tư phân bổ lại vốn để tăng tính đa dạng hóa.
Allan giải thích: “Vài năm qua được xác định là do dòng vốn đầu tư vào BĐS văn phòng mạnh mẽ hơn nhưng chúng tôi nghĩ rằng điều này có thể thay đổi vào năm 2021 với mức độ quan tâm cũng xuất hiện ở những phân khúc khác,” Allan giải thích. “Các nhà đầu tư có khả năng triển khai thêm vốn vào các dự án giá trị gia tăng”.
“Chúng tôi cũng kỳ vọng các nhà đầu tư sẽ nâng cao sự đa dạng hóa trong danh mục đầu tư của họ bằng cách phân bổ nhiều vốn hơn cho dịch vụ hậu cần, căn hộ đa gia đình, trung tâm dữ liệu và BĐS khoa học đời sống”.
Ước tính, 50% hậu cần thương mại điện tử toàn cầu sẽ ở Châu Á Thái Bình Dương vào năm 2024, thúc đẩy nhu cầu lớn hơn nữa về không gian hậu cần càng làm nổi bật hơn nữa xu hướng này.
Trong khi quá trình đô thị hóa tạm dừng vào năm 2020 (ít người chuyển đến các thành phố hơn do các hạn chế đại dịch), JLL tin rằng xu hướng đó chỉ mang tính thời điểm - rằng các siêu đô thị ở Châu Á Thái Bình Dương sẽ tiếp tục phát triển và 9 trong số 15 siêu đô thị tạo ra thu nhập hàng đầu toàn cầu sẽ nằm trong khu vực châu Á Thái Bình Dương vào năm 2025.
JLL cũng dự đoán khối lượng bán nhà ở cao nhất trong tương lai ở các siêu đô thị đó, chủ yếu ở Trung Quốc và Ấn Độ.
Về việc mua ở đâu là tốt nhất, Allan gợi ý rằng các BĐS chịu tác động của Covid có điều chỉnh giá là tốt nhất cho các khoản đầu tư cơ hội.” Ông nói: “Với việc xây dựng lại các đường dây giao dịch, thị trường toàn cầu chắc chắn trong việc phát hiện giá, chúng tôi hy vọng tính minh bạch của việc định giá BĐS sẽ cải thiện đáng kể khi các hoạt động giao dịch gia tăng trong năm 2021.”
