Úc (Australia) - Giá nhà có thể tăng nhanh hơn 10 lần so với tiền lương trong năm nay - một nhà kinh tế hàng đầu cảnh báo rằng thị trường lao động đang được cải thiện sẽ tạo ra chút khác biệt cho những người có thu nhập khiêm tốn đang cố gắng tiết kiệm tiền đặt cọc mua nhà.
Và các chuyên gia cảnh báo rằng các khoản trợ cấp của chính phủ cho người mua nhà và ưu đãi thuế cho các nhà đầu tư sẽ chỉ khiến một số người khó mua nhà hơn.
Trở ngại chồng chất chống lại nỗ lực của các nhà lập pháp nhằm cải thiện chi phí nhà ở. Tình trạng hàng triệu hộ gia đình sở hữu nhà hẳn không muốn thấy giá trị bất động sản của họ suy giảm - làm giảm khoảng 100.000 người mua nhà lần đầu mỗi năm.
Thị trường việc làm của Úc đã được cải thiện kể từ khi sau suy thoái do đại dịch, với tỷ lệ thất nghiệp giảm 0,2% xuống còn 5,5% vào tháng 4, theo số liệu mà ABS công bố tuần trước.
Tiền lương tăng 0,6% trong quý 1, tốc độ tăng trưởng theo năm là 1,5%.
Nhưng với việc giá nhà tăng với tốc độ nhanh hơn gấp 8 lần trong cùng kỳ, Shane Oliver, trưởng ban kinh tế của AMP Capital cho biết điều đó không thể giúp các chủ sở hữu nhà tham vọng gia nhập vào thị trường.
“Nó hầu như không tạo ra bất kỳ sự khác biệt nào. Giá nhà đã tăng 8% trong năm nay dựa trên số liệu của CoreLogic. Riêng trong tháng 5 sẽ tăng thêm 2% nữa”, tiến sĩ Oliver nói. “Khi tình hình năm nay lắng xuống, chúng ta sẽ thấy giá nhà tăng trưởng ở mức 15 hoặc 20% ở một số thành phố.”
Cuối năm nay, dự báo mức tăng giá nhà có thể vượt mức tăng lương lên đến 10 lần, khiến những người có thu nhập thấp và trung bình càng trở nên khó gia nhập thị trường hơn.
“Nếu bạn thuộc lĩnh vực khách sạn, dịch vụ ăn uống và lưu trú, bạn có thể đã được tăng lương, nhưng bạn vẫn đang nằm ở mức lương tối thiểu mà hầu hết mọi người không thể có được [quyền sở hữu bất động sản]. Tiến sĩ Oliver nói. "Khả năng chi trả đang ngày càng tệ hơn."
Khoảng cách giữa thu nhập trung bình của hộ gia đình và mức tăng giá nhà đã tăng lên trong nhiều năm qua.
Theo Ngân hàng Dự trữ Úc (The Reserve Bank of Australia), chi phí nhà ở trung bình ở Úc gấp khoảng 2,5 lần thu nhập khả dụng trung bình hộ gia đình vào năm 1990.
Giờ đây, giá nhà ở khắp nước Úc cao gấp 5 lần so với mức mà Ngân hàng Dự trữ đã phát hiện, mức ở các thành phố thủ đô như Sydney và Melbourne cao hơn rất nhiều.
Sydney xếp vị trí thứ ba trong danh sách Demographia mới nhất về các thành phố trên toàn thế giới có ít nhà ở giá phải chăng nhất.
Sự thay đổi về xu hướng cung cầu
“Giá nhà tăng vọt khi các chính phủ bắt đầu tăng nhu cầu mua nhà cùng lúc với tốc độ xây dựng chậm lại.” Saul Eslake, một nhà kinh tế độc lập ở Tasmania, cho biết: “Từ cuối những năm 1940 đến giữa những năm 1970, các chính sách của chính phủ thường tập trung vào việc tăng nguồn cung nhà ở - bằng cách tự xây dựng nhiều nhà ở hoặc khuyến khích và tạo điều kiện cho khối tư nhân xây dựng nhiều nhà ở - và tránh làm tăng nhu cầu một cách giả tạo đối với nhà ở.
“Nhưng với sự ra đời của chương trình Trợ cấp cho Người mua nhà lần đầu được giới thiệu năm 1964, và đặc biệt là từ cuối những năm 1970 trở đi, các chính sách của chính phủ đã rời xa việc thúc đẩy gia tăng nguồn cung (mà phát triển theo hướng hạn chế nguồn cung) và hướng tới việc gia tăng nhu cầu về nhà ở.”
Các nhà kinh tế học đồng ý rằng kể từ đó, các động lực thúc đẩy nhu cầu chỉ tăng lên nhờ nhiều khoản trợ cấp dành cho chủ sở hữu nhà và các chính sách thuế thuận lợi, chẳng hạn như thuế thu nhập doanh nghiệp âm và thuế thặng dư tăng vốn, khuyến khích người nộp thuế đầu tư tiền của họ vào tài sản hữu hình, điều này đã thúc đẩy sự gia tăng của các nhà đầu tư nhỏ lẻ không chuyên.
CoreLogic ước tính giá trị tổng thể của bất động sản dân cư trên toàn nước Úc đạt 8,1 nghìn tỷ USD vào cuối tháng 4 năm nay với 53% tài sản hộ gia đình được nắm giữ trong lớp tài sản này – Tim Lawless, giám đốc nghiên cứu của CoreLogic cho biết.
“Có thể hiểu được rằng các nhà hoạch định chính sách sẽ miễn cưỡng thực hiện các chính sách có thể đặt giá trị nhà ở dưới áp lực giảm giá.” – ông Lawless cho biết.
“Sự đảo chiều trong giá trị bất động sản có thể khiến các hộ gia đình chi tiêu ít hơn khi hiệu ứng tài sản chuyển sang đảo chiều, ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế.”
Sự mất cân bằng chính trị giữa các chủ sở hữu bất động sản và các chủ sở hữu bất động sản tiềm năng
Ngoài các tác động tài chính, trở ngại còn chồng chất đối với bất kỳ chính trị gia nào muốn làm cho nhà cửa có giá phải chăng hơn, ông Eslake lưu ý.
“Có rất nhiều phiếu bầu từ khoảng 11 triệu người đã sở hữu ít nhất một bất động sản (chưa tính đến khoảng 2 triệu người sở hữu 2 bất động sản trở lên) so với những người thực tế có cơ hội trong bất kỳ một năm nào đó để sở hữu một bất động sản lần đầu.” – ông Eslake nói. Mỗi năm có khoảng 100.000 người mua nhà lần đầu.
Thực tế là có rất ít sự ủng hộ về mặt chính trị cho một sự thay đổi như vậy, cứ ba người Úc thì có hai người sống trong một ngôi nhà mà họ sở hữu hoặc đang trả nợ vay – theo tiến sĩ Oliver.
“(Khi) càng nhiều người tham gia vào thị trường, sự ủng hộ chính trị (đối với khả năng chi trả bất động sản và các biện pháp giúp giá nhà thấp hơn) giảm đi. Đó là tình trạng chúng tôi nhận thấy chúng ta đang đối mặt trong guồng máy này.
Khi họ thực sự vào cuộc, thái độ của họ thay đổi. Họ tham gia vào thị trường và không hề muốn giá suy giảm và họ phải chịu lỗ danh nghĩa.”
Tiến sĩ Oliver cho biết, cuộc suy thoái do đại dịch gây ra hồi năm ngoái cho thấy điều gì đang bị đe dọa khi giá nhà đất ở tình trạng báo động.
“Chúng ta có nguồn động lực vô tận để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên.” – ông nói.
Điều gì sẽ xảy ra tiếp theo?
Các nhà kinh tế học cho biết cần kiềm hãm tốc độ tăng trưởng giá nhà để mức tăng lương có thể bắt kịp – một kịch bản khó mà thiết kế được nhưng không loại trừ khả năng nếu các chính sách định hướng nhu cầu bị loại bỏ.
Ellen Witte, Giám đốc và đối tác của SGS Economics & Planning, cho biết nếu không áp dụng các chính sách như vậy cũng sẽ tạo ra các động lực tài chính cho khu vực tư nhân, bao gồm các quỹ và các nhà đầu tư quy mô lớn, xây dựng nhiều nhà ở giá phải chăng hơn một cách hiệu quả.
Bà Witte cho biết: “Hiện tại, thị trường đang được thúc đẩy bởi các nhà đầu tư và đầu cơ, và sự cân bằng đó cần phải thay đổi. Hiện đang có một động lực rất mạnh tiếp tục thúc đẩy giá nhà tăng lên.”
Mặc dù quỹ đầu tư $10 tỷ của Đảng Lao Động dành riêng cho việc xây dựng thêm nhà ở Úc là một “khởi đầu tốt”, bà Witte cho rằng thậm chí điều đó đã lỗi thời vì nó dựa trên mô hình từ hơn 1 thập kỷ trước.
“Đó là trả tiền cho nguồn cung, và tại đó chúng tôi có thể đưa ra các giải pháp sáng tạo hơn trong đó chính phủ chỉ trợ cấp cho khoảng cách chênh lệnh giữa mức các hộ gia đình thu nhập thấp có thể chi trả và mức các nhà đầu tư lớn cần thu lại.”
BeInvestor.net dịch
