Students Taking Exams
beinvestor - bất động sản quốc tế.png
V2 Development.png

Bất động sản Úc (Australia) tổng quan góc nhìn chuyên gia - Thị trường BĐS Úc có nên hạ nhiệt?

Thị trường bất động sản Úc đã phát triển theo cấp số nhân trong vài thập kỷ qua, bất chấp cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu (GFC) và hiện nay là một đại dịch. Điều gì khiến nó trở nên kiên cường như vậy và có nên thực hiện các bước để hạ nhiệt nó không?

Nhìn nhanh. Khi bắt đầu đại dịch, một số người trong ngành đã dự đoán giá nhà ở Úc sẽ giảm 30% trong khoảng thời gian 12 tháng. Thay vào đó, giá nhà đang tăng với tốc độ nhanh nhất trong 32 năm, tăng 2,8% chỉ trong tháng 3 năm 2021. Khả năng phục hồi của thị trường bất động sản là do một số yếu tố bao gồm các biện pháp kích thích, hạn chế tiêu dùng và lựa chọn đầu tư, và lãi suất thấp.
Nhiều chuyên gia cho rằng cần phải làm gì đó để cho BĐS có giá phải chăng dễ tiếp cận hơn đối với những gia đình có thu nhập trung bình, thấp.

Trong gần hai thập kỷ, cuộc tuần hành không ngừng nghỉ của thị trường nhà ở đã là một trong những câu chuyện thống trị của lĩnh vực bất động sản Úc. Đó là một câu chuyện lâu dài về những kỷ lục bán hàng bị phá vỡ, những người mua nhà đầu tiên tuyệt vọng và những đám đông chật chội tại các cuộc đấu giá, lo sợ lỡ thuyền.


Rồi đại dịch ập đến, tưởng chừng như cuộc chạy trốn đã kết thúc. Năm ngoái, nhiều nhà phân tích bất động sản đã cảnh báo về sự diệt vong và ảm đạm, với một số người trong ngành dự đoán trường hợp xấu nhất là giá nhà giảm 30% trong khoảng thời gian 12 tháng.

Tiến sĩ Cameron Murray, Đại học Sydney.

Tuy nhiên, theo Tiến sĩ Cameron Murray- một nhà kinh tế độc lập và nghiên cứu sinh tiến sĩ tại Henry Halloran Trust của Đại học Sydney, lại nhìn nhận tình hình khác.

Vào tháng 5 năm ngoái, Murray đã lập luận về thị trường bất động sản tăng giá, và nói rằng thị trường nhà ở có nhiều khả năng bùng nổ hơn là sụp đổ do hậu quả của việc khóa cửa thắt chặt (lock down). Khi anh ấy đăng một liên kết đến lập luận của mình trên Twitter, phản ứng dữ dội đã rất nghiêm trọng. Murray nói: “Mọi người nghĩ tôi mất trí. “Tôi đã nhắc mọi người khá nhiều lần để kiểm tra phản hồi cho dòng tweet này một năm trước.”

Thời điểm này, Murray cảm thấy được minh oan. Theo nhà phân tích dữ liệu bất động sản CoreLogic, giá nhà ở Úc đã tăng với tốc độ nhanh nhất trong 32 năm, tăng 2,8% chỉ trong tháng 3 năm 2021. Từ tháng 1 đến tháng 4 năm 2021, giá nhà trung bình ở Sydney đã tăng 100.000 đô la Úc.


Cơn bão hoàn hảo

Giá BĐS ở Melbourne đã tăng lên mức cao kỷ lục 1.022.927 đô la Úc trong năm qua

Tại sao thị trường bất động sản Úc lại cho thấy khả năng phục hồi đáng kể như vậy?


Murray nói rằng chúng ta cần quay trở lại thời điểm ba năm trước khi xảy ra đại dịch, khi thị trường bất động sản Úc trải qua một đợt điều chỉnh giá lớn.


“Bạn thường không gặp sự cố sau ba năm không có gì. Bạn sẽ gặp sự cố sau ba năm tăng giá không tưởng” ông lưu ý.


Điều đó cũng hữu ích khi nghĩ về lĩnh vực nhà ở của Úc như một phần của thị trường toàn cầu rộng lớn hơn, vốn cũng đã chứng kiến ​​sự tăng giá trong năm qua.


Murray chỉ ra rằng, ở bang Arizona của Mỹ, giá nhà đã tăng 30% trong năm nay, trong khi Auckland chứng kiến ​​giá nhà ở tăng hơn 20%. Cũng có sự gia tăng ổn định ở châu Âu, đặc biệt là ở Đức và Đan Mạch.


"Úc không có chính sách nhà ở quốc gia nhất quán và điều này không giống như nhiều quốc gia coi đó là nghĩa vụ rất quan trọng đối với người dân." Tiến sĩ Andrea Sharam, Đại học RMIT

“Điều quan trọng cần nhớ là Úc rất khó có thể tự mình sụp đổ tất cả,” Murray nhận định


Một yếu tố khác góp phần ở Úc là lãi suất thấp trong lịch sử, khiến tiền đi vay rẻ.


Các lựa chọn chi tiêu của người tiêu dùng cũng bị hạn chế bởi các lựa chọn bị bóp nghẹt - không có ngày lễ quốc tế, không có buổi hòa nhạc hoặc biểu diễn sân khấu, không đi ra ngoài quán bar và nhà hàng. Đồng thời, các cá nhân cũng tăng tiết kiệm do lo ngại về sự an toàn trong công việc và doanh nghiệp của họ.


Murray nói “Tôi nghĩ rằng chúng ta cũng quên rằng Úc đã có một đợt kích thích quá mức vào năm ngoái. “Tôi tính toán nó lớn hơn 5 lần so với kích thích Post- GFC về việc điều khoản trả tiền mặt cho các hộ gia đình


“Bây giờ mọi người đều có một chút tiền mặt. Chúng ta có thể thấy nhiều người cạnh tranh ở mức giá cao hơn để mua bất động sản vì họ có thể vay với lãi suất thấp ”.


Giá có cần giảm không?


Nhiều chuyên gia cho rằng cần phải làm gì đó để làm cho bất động sản có giá cả phải chăng và dễ tiếp cận hơn đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình.


Tiến sĩ Andrea Sharam - Đại học RMIT

Tiến sĩ Andrea Sharam - giảng viên cao cấp của khoa Quản lý Dự án, Xây dựng và Bất động sản tại Đại học RMIT, nhấn mạnh rằng xung đột cố hữu trong vấn đề nhà ở vừa là nhu cầu thiết yếu vừa là một khoản đầu tư sinh lợi cao.


Sharam nói “Úc không có chính sách nhà ở quốc gia nhất quán và điều này không giống như nhiều quốc gia coi đó là nghĩa vụ rất quan trọng đối với người dân.


"Về mặt chính sách, chúng tôi có một chân ga và một chân phanh."

Đặc biệt, bà chỉ ra ưu đãi về thuế lợi tức vốn (CGT), chiết khấu 50% CGT đối với lãi vốn tạo ra cho bất động sản đầu tư.

Khoản chiết khấu áp dụng cho các khoản lãi vốn được tạo ra trên tất cả các loại bất động sản nào được nắm giữ từ 12 tháng trở lên.


“Việc nhượng bộ thuế lợi tức vốn (GGT) này là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng không có khả năng chi trả, và kể từ khi chính sách này được giới thiệu vào thời Howard, giá nhà cứ thế tăng lên,” Bà cho hay.


Ngoài việc cải cách CGT, bà Sharam tin rằng Úc cần tăng thêm nhà ở mà không hoàn toàn nằm trong “khu vực đầu cơ”.