6 sai lầm trong đầu tư bất động sản và cách phòng tránh

Kinh nghiệm đầu tư BĐS Úc Đầu tư về bản chất không bao giờ là một môn khoa học chính xác, và thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Lãi suất thay đổi, biến động cung và cầu, các quyết định được đưa ra một cách cảm tính, hay vĩ mô hơn, những cú sốc kinh tế, tất cả những điều đó dường như khiến mọi việc càng khó khăn hơn. Tuy nhiên vẫn còn có những chiến thuật mà các nhà đầu tư bất động sản có thể vận dụng khi cố gắng đạt được giá trị tốt nhất cho khoản đầu tư của mình. Dưới đây là một số sai lầm phổ biến mà bạn nên cố gắng tránh mắc phải khi cân nhắc đầu tư bất động sản. Khi đầu tư vào bất động sản thì không có con đường nào là đúng đắn, nhưng lại có rất nhiều lối đi sai lầm. Ảnh: Tom Rumble/Unsplash 1. Trả nợ một cách bừa bãi Dĩ nhiên là bạn sẽ có cảm giác muốn thanh toán hết tất cả các khoản nợ nần một lúc nếu được. Tuy nhiên, không phải tất cả các khoản nợ đều như nhau đâu. Một số khoản nợ nhất định còn kèm theo vài lợi ích mà các khoản nợ khác không có – ví dụ như khấu trừ thuế chẳng hạn. Có một cách là sử dụng khoản tiền mặt bạn dư ra để chi trả các khoản nợ không được khấu trừ thuế. Các khoản này có thể bao gồm các khoản vay cá nhân – như là vay mua xe hoặc vay đi du lịch – hoặc khoản nợ bạn vay để mua căn nhà/căn hộ mà bạn ở. Khi các khoản nợ không được khấu trừ thuế này đã được thanh toán dứt điểm rồi, bạn hãy tính đến các khoản nợ được khấu trừ thuế - ví dụ như khoản vay để đầu tư bất động sản. Bằng cách đó, bạn sẽ giảm thiểu được các khoản nợ không đem lại cho bạn thêm bất cứ đồng nào vào mỗi kỳ tính thuế và tận dụng tối đa các khoản nợ có lợi cho bạn. 2. Quên tính khấu hao Tiếp tục nói về thuế - bởi vì sớm muộn gì chúng ta cũng đến lúc phải khai thuế mà - nhiều nhà đầu tư bất động sản thường quên mất việc tận dụng các khoản khấu trừ thuế do khấu hao, điều này có thể khiến họ bỏ lỡ khoản thu lại hàng ngàn đô la. Vấn đề này có thể được khắc phục bằng cách nhờ vào sự hỗ trợ của một Kỹ sư dự toán đạt chuẩn, người này sẽ chuẩn bị một bảng thời gian khấu hao dựa trên đánh giá của anh ta về bất động sản của bạn. Nhà đầu tư thường quên tính khấu hao. 3. Quên điều chỉnh tiền thuê Điều mà nhiều nhà đầu tư thường quên là thị trường cho thuê có thể phát triển nhanh hơn nhiều so với toàn bộ thị trường bất động sản, đó là lý do tại sao giá thuê thường bị “bỏ quên” và không hề thay đổi trong nhiều năm. Điều này có nghĩa là vào lúc nhiều nhà đầu tư nhận ra rằng họ nên tăng tiền thuê nhà, có thể họ phải tăng những $50 đến $100 một lần – một khoản tiền hẳn sẽ khiến người thuê không vui vẻ gì mấy. Có một cách khác hay hơn là điều chỉnh tăng giá dần dần khoản $10 hay $20 mỗi lần gia hạn hợp đồng – thường là khoảng 6 tháng đến 12 tháng, tùy vào thời hạn thuê, những khoản tăng này nghe có vẻ hợp lý hơn nhiều đối với người thuê nhà. 4. Khăng khăng giữ một mức giá thuê không hợp lý Mặt khác, các nhà đầu tư có thể vô tình bị mất tiền bởi cứ khăng khăng giữ mức giá cho thuê mà họ mong muốn, dù có rất ít người thuê tiềm năng quan tâm ở mức giá này. Thường thì cách thức thiếu linh hoạt này có thể dẫn đến thời gian bất động sản của họ bị bỏ trống bị kéo dài. Nếu nhà đầu tư muốn cho thuê với mức giá là $500/tuần chẳng hạn, điều này có nghĩa nếu bất động sản đó để trống một tuần là nhà đầu tư đang mất 500 USD. Bằng cách giảm khoảng $20/tuần tiền thuê, một nhà đầu tư có thể thuyết phục một người thuê nhà tiềm năng ký vào hợp đồng thuê nhà. Trong khoản 12 tháng thì nhà đầu tư chỉ thu ít đi $960, khoản này còn thấp hơn tiền thuê nhà trong vòng 2 tuần ở mức $500/tuần. 5. Cứ tưởng mình biết giá trị nằm ở đâu Một cách lý tưởng thì các quyết định đầu tư nên được đưa ra dựa trên tiềm năng tạo ra sự giàu có – mà tiềm năng này bạn không thể đơn thuần chỉ “biết” thôi là được, mà cần phải phân tích các con số để xác định rõ. Có thể kể ra vài con số như số liệu tăng trưởng trong quá khứ, các yếu tố thúc đẩy công ăn việc làm tại địa phương, tỷ lệ thất nghiệp, tỷ lệ bất động sản trống, tăng trưởng về năng suất và dân số. Những số liệu này sẽ cung cấp một dấu hiệu rõ ràng là liệu một bất động sản có khả năng sinh lợi hay chỉ đơn thuần giúp bạn có một địa chỉ đẹp. Việc cứ khăng khăng giữ giá thuê cao có thể khiến nhà đầu tư “cháy túi”. 6. Tự quản lý bất động sản của mình Ngày càng có nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng tự bản thân họ có thể làm được mọi thứ, bao gồm cả những người cố gắng tự lo lấy mọi thứ trong việc quản lý bất động sản đầu tư. Trong quá trình đó, họ dành nhiều thời gian xử lý phàn nàn của người thuê hơn là tính toán bước tiếp theo trong chiến lược đầu tư của bản thân họ. Việc thuê một người quản lý tài sản không những sẽ giúp bạn tập trung vào những công việc có thể tạo thêm giá trị trong công cuộc đầu tư của mình, mà còn giúp bạn theo kịp bất kỳ thay đổi nào về luật nếu có nữa. Tác giả: Brad Beer - CEO của BMT Tax Depreciation Nguồn: realestate.com.au

6 sai lầm trong đầu tư bất động sản và cách phòng tránh