베트남의 토지 관련 규정

1.토지소유권 베트남은 사회주의 국가로 토지위 사적 소유가 허용되지 않습니다. 나라의 땅은 전체 인민의 공동소유이며 국가가 인민의 대표자로 토지의 소유권을 관리합니다. 베트남은 소유권 대신 토지사용권(LUR, Land Use Right)을 주어 토지를 이용할 수 있도록 하고 있습니다. LUR을 취득하면 외국인 투자자도 부동산을 이용하거나 거래할 수 있습니다. 2.토지사용권 토지사용권을 취득하는 세 가지 방법 • Allocation(할당) : 국가는 행정 결정에 의해 국가 기관에 LUR을 할당할 수 있습니다. 할당의 경우 토지사용료가 부과될 수 있습니다. • Recogination(인정) : 국가는 국가 기관에 대해서 LUR을 인정할 수 있으며 이 경우 사용료는 적용되지 않습니다. • Lease(임대) : 정부는 국내 및 외국 기관과의 계약에 따라 LUR을 임대할 수 있습니다. LUR 임대는 외국인에게 허용된 유일한 토지 소유 형태입니다. 외국인 투자자가 토지사용권을 얻는 방법 (a) 베트남 현지 파트너가 자본참여로 LUR을 기부하는 JVC를 통해 (b) 국가와 같이 허용된 특정 임대인으로부터 직접 임대한 토지를 통해 LUR을 얻을 수 있습니다. 토지 사용자는 토지 또는 임대 토지를 할당 받거나 주에서 인정하는 토지 사용 권한을 갖거나 토지법 No. 45 / 2013 / QH13에 따라 토지 사용 권한을 양도받을 수 있습니다. 외교 대표 공관, 영사관, 베트남 정부가 인정하는 외교 기능을 가진 기타 외국 대표 기관, 유엔기구 대표 공단, 정부 간 기관 또는 단체, 정부 간 대표단 등 외교 기능을 가진 외국 기관 . 100 % 외국인 투자 기업, 합작 기업, 외국인 투자자가 투자법에 따라 주식을 매입, 합병 또는 인수하는 베트남 기업을 포함한 외국인 투자 기업. 3. 토지 임대 외국인 투자자는 베트남에 외국인투자법인 (FIC, Foreign Invest Company)를 설립한 후 베트남 정부로부터 직접 토지를 임대할 수 있습니다. FIC에 토지를 임대할 수있는 임대인 • 베트남 정부 또는 인프라 개발자 • 베트남 경제 조직 (국유기업 포함), 민간 주식 회사 및 유한 책임 회사 • 해외 베트남 시민 • 토지 임대료를 지불하고 정부로부터 토지를 임대하여 토지에 기반 시설을 개발한 기존 FIC “할당”으로 토지를 획득한 임대인만 자신의 토지를 FIC에 임대할 수 있습니다. "임대"로 취득한 토지를 FIC에 전대할 수 있는 예외적인 경우가 있는데 • 베트남 당사자가 현 토지법 시행일 (2004년 7월 1일) 이전에 해당 토지를 임대한 경우와 • 임대 기간 전체 또는 대부분에 대한 임대료를 전액 선불하고 미납기간이 5년 미만인 경우 두가지 입니다. 합작 투자에 대한 지역 당사자의 토지 기여 토지법에 따라 합작 투자에 참여하는 베트남 당사자는 토지 “임대”가 아닌 토지 “할당”을 받고 토지에 대한 전액을 지불한 경우에만 LUR 형태로 자본을 출자할 수 있습니다. 할당받은 토지이지만 토지사용료 납부가 유예된 경우, 관련 인민위원회에서 서면으로 유예를 허용하면 외국인 투자 프로젝트에 대한 LUR의 기여는 가능합니다. 정부로부터 토지를 임대한 베트남 당사자가 합작 투자에 LUR의 형태로 기여할 수 있는 토지에는 한 가지 예외가 있습니다. 이 예외에는 위에서 설명한 두 가지 조건이 충족되어야합니다. 라이센싱 당국의 투자증명서 발급 결과 합작 투자가 통합된 후 LURC는 합작투자 기관의 이름으로 발급됩니다. 임대 기간 임대 기간은 승인된 프로젝트 기간과 일치해야 합니다. 단, 50년 또는 일부 특수한 상황에서는 70년을 초과하지 않아야 합니다. 만료시 임차인이 토지를 계속 사용하기를 원하는 경우 다음 조건에 따라 정부가 임차 기간 연장을 허용할 수 있습니다. • 임차인이 사용 기간 동안 토지 규정 준수 • 토지 사용이 승인된 토지 계획과 일치 임대 기간을 연장하려는 외국인 투자자는 승인을 받아야 합니다. 외국인 투자자는 LUR 만료 6 개월 전에 연장을 신청해야 하며 관련 당국에서 승인한 수정된 사업 또는 생산 계획을 신청서에 포함시켜야 합니다. 임대 토지에 대한 외국인 투자자의 권리 외국인 투자자의 LUR은 토지 임대료 지급 방식에 따라 달라집니다. 정부로부터 토지를 임대하는 경우 토지법은 토지 임대에 대한 두 가지 지불방식이 가능합니다. • 연간 임대료 ("연간 약정") • 전체 리스 기간에 대한 임대료 일시불 지불 (“일시불 약정”). 연간 약정 조건으로 토지를 임대한 FIC는 토지를 사용만 할 수 있으며 LUR을 양도, 전대 또는 모기지 할 수 없습니다. 일시불 약정 조건으로 임대한 FIC는 다음과 같은 권리를 추가로 더 갖습니다. • 토지에 부착된 LUR 및 자산을 양도 할 수있는 권리 (연간 약정 조건의 경우 외국인 투자자는 토지에 부착된 자산만 양도 할 수 있음) • 토지 및 토지에 부착된 자산을 전대할 권리 • 합작 투자 자본으로 토지에 부착 된 LUR 및 자산을 기부할 권리 • 임대 기간 동안 베트남의 신용 기관에 LUR 및 자산을 모기지 할 수있는 권리 4. 토지 임대 인센티브 장려 부문 또는 장려된 위치에 대한 투자 프로젝트는 토지 및 수면 임대료를 면제 받거나 할인 받을 수 있습니다. FIC 및 BCC의 외국 당사자는 전체 운영기간 동안 3년간 토지 및 수면 임대료를 면제 받거나 감면 받을 수 있습니다. 5. 토지 가격 토지 가격은 다음 세 가지 방법으로 결정됩니다. (i) 관련 인민위원회 결정 (ii) 경매 (iii) LUR의 양도 / 임대, 전대 또는 자본으로서 LUR의 기여시 토지 사용자가 결정 정부는 정상적인 상황에서 토지의 실제 가치를 기준으로 지가를 결정합니다. 시장 가격과 비교하여 계산에 큰 차이가 있을 경우 정부는 가격을 조정해야 합니다. 성 인민위원회는 매년 1 월 1 일에 각 유형별 토지에 대한 공시지가를 발표 합니다. 공시지가는 정부가 제공하는 지가 체계의 최고가 보다 20% 이상 높거나 최저가 보다 20% 이상 낮아서는 안됩니다. 6. 토지 보상 외국인투자자가 사용할 토지를 회수할 때는 베트남 정부가 부지 정리와 이주하는 기존 토지사용자에 대한 보상을 담당합니다. 토지법에 따라 베트남에 투자하는 외국인투자자는 임대한 토지에 대해 기존 거주자에 대한 보상과 지원 의무가 없습니다. 만약 이미 보상을 한 경우에는 토지임대료에서 그 금액을 차감해 줍니다. 외국인 투자자는 부지 정리 및 보상과 관련하여 현재 토지 사용자와 직접 협상할 수 있습니다. 한국어 번역 : VIC

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