Nhưng hiện tượng điều chỉnh giá sẽ giảm nhiệt vào nửa cuối năm 2020.
Tuần vừa rồi, đơn vị tư vấn bất động sản quốc tế JLL đưa ra báo cáo rằng thị trường bất động sản cho thuê và đầu tư thương mại tại Hồng Kông đã ghi nhận hiện tượng điều chỉnh giá mạnh nhất nửa đầu năm nay kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, nhưng JLL dự báo sự điều chỉnh giá sẽ giảm nhiệt trong sáu tháng tới và báo hiệu những tia hi vọng mới về trung hạn.
Giá trị vốn của những bất động sản dân cư xây dựng hàng loạt vẫn ổn định trong nửa đầu năm 2020, nhưng tỷ lệ thất nghiệp gia tăng sẽ ảnh hưởng đến giá nhà đất vào cuối năm nay.
Bất động sản văn phòng
Các công ty đang trì hoãn việc đưa ra các quyết định hoặc tìm kiếm văn phòng do sự thiếu chắc chắn về diễn tiến của tình hình dịch Covid19. Các thiết lập mới về diện tích mặt bằng trên thị trường văn phòng hạng A nói chung đã giảm 53% trong nửa đầu năm nay so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường văn phòng hạng A tổng thể ghi nhận mức âm 1,42 triệu feet vuông, đây là mức sụt giảm cao nhất từng được ghi nhận trên thị trường. Nhu cầu thuê văn phòng ở những thị trường phi tập trung có tốt hơn, do hưởng lợi từ những người thuê tìm kiếm các văn phòng phân tán và hiệu quả về chi phí để kiểm soát chi phí mặt bằng trong bối cảnh thiếu chắc chắn này.
Tỷ lệ trống trong toàn thị trường văn phòng hạng A tăng vọt lên tới 7.6%, mức cao nhất kể từ tháng 9 năm 2009 do nhu cầu cho thuê suy giảm. Các yêu cầu phân tán và củng cố/giảm thiểu không gian làm việc liên tục làm gia tăng tỷ lệ trống mặt bằng trong tất cả các thị trường văn phòng truyền thống cốt lõi nhỏ hơn.
Diện tích mặt bằng được trả lại đã đạt mức cao kỷ lục trong vòng 18 năm nay, chiếm 1,3 triệu feet vuông, 74% trong số đó nằm trên đảo Hồng Kông do các giải pháp cắt giảm chi phí của doanh nghiệp.
Giá thuê văn phòng hạng A khu Trung Tâm đã giảm 17,6% trong nửa đầu năm 2020 xuống còn 100 HKD / m2, mức cho thuê giảm mạnh nhất trong thị trường văn phòng. Nó đã giảm 23,3% so với mức đỉnh hồi tháng 4 năm ngoái do nhu cầu cho thuê giảm dần.
Alex Barnes, Trưởng phòng thị trường của JLL tại Hồng Kông, cho biết: "Nhu cầu cho thuê sẽ vẫn bị ảnh hưởng tiêu cực trong nửa cuối năm nay do nền kinh tế suy yếu. Chúng tôi dự kiến giá thuê văn phòng hạng A sẽ giảm 20-25% trong năm nay, sau khi giảm 13,2% trong sáu tháng qua. Giá thuê khu Trung tâm sẽ phải đối mặt với áp lực giảm mạnh nhất do tỷ lệ trống tăng, giảm 25-30% trong năm 2020. Việc giảm giá thuê sẽ ít nghiêm trọng hơn trong nửa sau của năm nay.”
Nhưng vẫn có những mầm xanh hi vọng trong trung hạn. “Danh sách niêm yết thứ cấp của các công ty PRC trên Hong Kong Exchanges and Clearing (Sở giao dịch Hồng Kông) được kỳ vọng sẽ dẫn đến sự hồi phục của nhu cầu cho thuê trong thành phố. Mặc dù nó không thể ngay lập tức dẫn đến việc các công ty này đưa ra yêu cầu văn phòng lớn được, cơ hội kinh doanh theo xu hướng dành cho các dịch vụ tài chính và các ngành kinh doanh phụ trợ sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh doanh về tổng thể,” ông bổ sung.
Việc điều chỉnh giá thuê sẽ làm tăng khả năng cạnh tranh về hoạt động và khuyến khích tăng trưởng trung hạn cho một số ngành có thể bị hạn chế bởi chi phí cho thuê. Việc thúc đẩy những thay đổi nơi làm việc do Covid19 cũng sẽ thúc đẩy nhu cầu di dời văn phòng và nhu cầu bổ sung trong ngắn hạn.
Tỷ lệ thay đổi (% Change) về giá thuê của các thị trường bất động sản văn phòng lớn
Thị trường bán lẻ
Tổng lượt khách đã giảm 88,2% so với cùng kỳ trong năm tháng đầu tiên và thậm chí đã chạm mức thấp lịch sử khoảng 4000 trong tháng 4 do các hạn chế đi lại và các biện pháp kiểm dịch do chính quyền địa phương và nước ngoài thực hiện trong bối cảnh đại dịch COVID-19.
Đại dịch đã đưa thị trường bán lẻ vào thời kỳ ngủ đông, đặc biệt là các ngành nghề phụ thuộc phần lớn vào ngành du lịch. Doanh số bán lẻ trang sức và đồng hồ giảm 67% so với cùng kỳ trong năm tháng đầu năm, mức giảm mạnh nhất trên thị trường bán lẻ. Chỉ có doanh số bán lẻ của siêu thị ghi nhận sự tăng trưởng trong giai đoạn này.
Vì các nhà bán lẻ vẫn phải chịu sự gián đoạn nghiêm trọng của COVID-19, nhiều người tiếp tục hoãn các việc đàm phán thuê mặt bằng. Áp lực từ các mặt bằng trống gia tăng đã khiến giá thuê của các cửa hàng trên các trục đường chính ở bốn khu mua sắm lớn giảm 26,5% trong nửa đầu năm 2020. Giá thuê của trung tâm mua sắm lớn cũng giảm 20,8% trong cùng kỳ.
Theo khảo sát từ các nhà bán lẻ được thực hiện bởi JLL trong Quý 1, khoảng 42% số người được phỏng vấn đã áp dụng phương pháp 'chờ đợi' đối với việc thuê mặt bằng. Khoảng 10% các nhà bán lẻ vẫn tuân thủ kế hoạch mở rộng ban đầu của họ, nổi bật trong nhóm này là siêu thị và các dịch vụ ăn uống quốc tế. Những dịch vụ bán lẻ về lối sống, thể thao và giáo dục cũng đang ở vị thế tốt để bảo đảm những vị trí mặt bằng tốt hơn.
Oliver Tong, Trưởng phòng bán lẻ của JLL ở Hồng Kông, cho biết: "Nhu cầu cho thuê vẫn sẽ yếu trong nửa cuối năm nay do đại dịch và bất ổn kinh tế đang diễn ra. Nhưng những nhà khai thác thị trường tầm trung và lớn đến từ nước ngoài vẫn muốn mở rộng ở Hồng Kông, trong khi các nhà bán lẻ xa xỉ phẩm sẽ tiếp tục củng cố danh sách của họ hoặc di dời để có hiệu quả về chi phí. Chúng ta sẽ thấy thị trường bất động sản cho thuê diễn biến đa dạng và các nhà bán lẻ sẽ cố gắng tích hợp các yếu tố trải nghiệm vào cửa hàng của họ để thu hút khách hàng. Thị trường bán lẻ sẽ phụ thuộc vào chi tiêu nội địa, vì việc khách du lịch quay lại hoàn toàn là điều sẽ không diễn ra trong năm nay. Chúng tôi dự tính giá thuê mặt bằng trên đường lớn sẽ giảm 35-40% trong năm nay, trong khi giá thuê những trung tâm thương mại lớn sẽ giảm 25-30%.”
“Trong trung và dài hạn, chúng tôi hi vọng sẽ chứng kiến một thị trường đa dạng và lành mạnh hơn, mà ở đó những người chủ mặt bằng và nhà bán lẻ (người thuê mặt bằng) sẽ phát triển thêm nhiều tính năng để tạo ra trải nghiệm tốt hơn dành cho khách hàng, nhằm đưa thị trường bán lẻ của Hồng Kong lên một tầm cao mới,” ông bổ sung.
Tỷ lệ thay đổi (% Change) về giá thuê của các thị trường bất động sản bán lẻ
Nguồn số liệu: JLL - Tác giả: Michael Gerrity
Theo: World Property Journal
Dịch tiếng Việt : BeInvestor
