Trong Nghiên cứu Triển vọng năm 2021 - Australia, cơ quan tư vấn bất động sản, nhà ở và thương mại hàng đầu thế giới Knight Frank đưa ra 10 dự đoán hàng đầu cho thị trường bất động sản Úc vào năm 2021.
1. Làn sóng đô thị hóa chững lại, nhưng các đô thị sẽ tái khẳng định vị thế của mình
Ở một mức độ nào đó, dường như Covid-19 đã đặt dấu chấm hết cho tình trạng lấy đô thị lớn làm trung tâm nhưng các bằng chứng về hiệu quả của các đô thị đã chứng minh một cách mạnh mẽ rằng chúng vẫn là động cơ của nền kinh tế quốc gia và toàn cầu. Tuy nhiên, quan trọng là nền kinh tế sẽ không bị chi phối hoàn toàn bởi các thành phố lớn nữa. Các thành phố vùng ven như Wollongong, Newcastle, Geelong and the Gold Coast sẽ đạt tốc độ tăng trưởng nhanh chóng. Những thành phố này có đủ quy mô và khối lượng việc làm trong lĩnh vực dịch vụ để tiếp tục phát triển, đồng thời hưởng lợi từ xu thế lựa chọn lối sống bớt tập trung vào khu trung tâm.
2. “Nghĩ lớn” về làn sóng tiếp theo ủa các dự án hạ tầng giao thông và xã hội
Các chính phủ sẽ tìm cách thúc đẩy phục hồi kinh tế vào năm 2021 với một loạt các dự án cơ sở hạ tầng mới đang tiến hành, được hỗ trợ bởi môi trường lãi suất thấp. Chúng tôi hy vọng sẽ được thấy cuộc tranh luận mới về các dự án trước đây được cho là quá đắt hoặc không phải là ưu tiên tức thời, chẳng hạn như tuyến đường sắt nhanh hơn giữa Sydney, Newcastle và Wollongong, bổ sung công suất sân bay cho Melbourne và cải thiện đường dành cho người đi xe đạp ở tất cả các khu trung tâm lớn của. Bên cạnh các sáng kiến giao thông này, chúng tôi mong muốn sẽ tập trung nhiều hơn vào các dự án cơ sở hạ tầng xã hội trong tương lai, bao gồm nhà ở xã hội và giá cả phải chăng, năng lượng tái tạo và các cơ sở chăm sóc người cao tuổi.
3. Các văn phòng sẽ thích ứng để tiếp tục là chìa khóa cho việc hợp tác, đào tạo và gắn kết văn hóa
Chính sách làm việc kết hợp (làm việc tại nhà kết hợp với làm việc tại văn phòng) sẽ dẫn đến sự thay đổi trọng tâm của các văn phòng đối với vai trò trung tâm của chúng như nhân tố thúc đẩy việc hợp tác, văn hóa và kết nối, ít chú trọng vào việc tạo điều kiện cho công tác tập trung, cá nhân hơn. Về vật lý, các văn phòng sẽ ngày càng được xây dựng đáp ứng tiêu chí sức khỏe, cả về thể chất lẫn tinh thần, nghĩa là chú trọng nhiều hơn đến không gian xanh, không gian tập luyện thể chất cũng như ánh sáng tự nhiên. Trong một môi trường có tỷ lệ trống cao hơn và nhiều sự lựa chọn hơn, ngụ ý rằng đối với những người thuê văn phòng, không gian chất lượng thấp hơn, không đủ đáp ứng các yêu cầu khắt khe hơn sẽ ngày càng trở nên dư thừa.
4. Nhu cầu điều chỉnh mối quan hệ chủ nhà – người thuê nhà
Tính linh hoạt sẽ ngày càng được người thuê nhà ưa chuộng, và chủ nhà sẽ phải thích ứng với những thay đổi này. Phản ánh sự không chắc chắn về nhu cầu không gian trong tương lai, những người thuê lớn sẽ tìm kiếm sự kết hợp giữa không gian cho thuê cốt lõi và không gian linh hoạt có thể được mở rộng thêm hoặc thu hẹp khi cần, đồng thời cũng tìm kiếm một dịch vụ đầu cuối, nơi việc lập kế hoạch, thiết kế, tu bổ không gian làm việc linh hoạt được quản lý bởi cùng một đơn vị. Cùng với các điều khoản nghỉ thường xuyên hơn, điều này sẽ gây áp lực quản lý lớn hơn đối với các BĐS có hợp đồng thuê có thời hạn thuê bình quân gia quyền (weighted average lease expiry - WALE) dài hơn.
5. Mô hình nhà ở đô thị thay đổi
Đại dịch COVID-19, các đợt phong tỏa và đóng cửa biên giới quốc tế và các bang đã tạo cho mọi người thời gian để cân nhắc về lối sống của họ. Nhu cầu về nhà ở ngày càng mở rộng, phản ánh những thay đổi trong phong cách sống và sử dụng không gian của họ. Do đó, ngày càng có nhiều người tìm kiếm những ngôi nhà riêng cho gia đình và ưa thích những ngôi nhà ven sông và ở vùng nông thôn. Những khu vườn lớn và không gian ngoài trời hiện được ưu tiên hơn cả, bởi thời gian phong tỏa nhấn mạnh mối liên hệ giữa sức khỏe và không gian ngoài trời. Tất cả những điều này sẽ thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu bất động sản cao cấp vào năm 2021, và giá tại các thành phố lớn sẽ tăng, dẫn đầu là Sydney, Perth và Gold Coast.
6. Thiếu nguồn cung dịch vụ cho thuê uy tín
Trong khi các thành phố lớn trên khắp nước Úc có sự gia tăng tối thiểu về BĐS niêm yết mới, trong năm qua, các bất động sản cho thuê chính cũng trở nên khan hiếm, trái ngược hoàn toàn với thị trường nhà ở chính thống. Chúng tôi dự đoán giá thuê sẽ tăng mạnh trên thị trường uy tín trong năm 2021 nhờ hoạt động cải tạo nhà cửa gia tăng, nhu cầu sống ở thành phố một nửa thời gian và nhu cầu người nước ngoài gia tăng.
7. Hiệu quả đầu tư sẽ tương đối mạnh so với các đợt suy thoái trước đó
Với mức độ thiếu chắc chắn về triển vọng kinh tế, việc dự báo lợi nhuận sẽ khó khăn hơn bình thường. Tuy nhiên, trên cơ sở nền kinh tế hồi phục dần dần và không có thêm đợt phong tỏa nghiêm trọng nào nữa, chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng vốn trong lĩnh vực văn phòng ở mức trung bình -1% cho năm dương lịch 2020 và -2% vào năm 2021, kéo theo tổng lợi nhuận tương ứng là hơn 4% và 3%. Hiệu suất hoàn vốn đầu tư của BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục tương đối mạnh, với tổng lợi nhuận có thể sẽ duy trì ở mức khoảng hoặc dưới 10% một chút trong các năm 2020 và 2021. Điều này sẽ đánh dấu hiệu suất hoàn vốn mạnh hơn nhiều so với mức đã được ghi nhận vào đợt Đại Suy Thoái.
8. Mức độ bảo đảm an toàn thu nhập cao khi các nhà đầu tư tìm cách cân nhắc và điều chỉnh danh mục của họ theo các phân khúc công nghiệp và chuyên môn hóa
Những nghi ngại về tiềm năng của BĐS văn phòng và bán lẻ cho thuê đang dẫn đến việc đánh giá lại rủi ro đặt nhiều trọng tâm hơn vào mức độ chặt chẽ của thỏa thuận và thời hạn thu nhập. Điều này sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ đối với bất động sản công nghiệp và hậu cần vào năm 2021 khi các nhà đầu tư tìm cách tăng tỷ trọng danh mục đầu tư của họ trong lĩnh vực này. Điều này sẽ thúc đẩy lợi suất trong thị trường BĐS công nghiệp, được hỗ trợ bởi việc điều chỉnh giảm lãi suất, gia tăng. Ngoài ra, mong muốn bảo vệ thu nhập và đa dạng hóa danh mục sẽ dẫn đến sự mở rộng hơn nữa của các loại BĐS chuyên môn hóa như chăm sóc sức khỏe, kho lạnh, trung tâm dữ liệu và BĐS được xây để cho thuê.
9. Các nhà đầu tư nước ngoài thúc đẩy thị trường BĐS văn phòng
Trong một môi trường thách thức hơn, với rủi ro cao hơn và ít kỳ vọng về tăng trưởng vốn hơn, chúng tôi kỳ vọng người mua ở nước ngoài sẽ tăng tỷ trọng của họ trong các thương vụ mua lại lớn. Các quỹ lớn trên toàn cầu đã quen với việc giảm lãi suất và giảm kỳ vọng tăng trưởng vốn, và các văn phòng tư vấn tài chính (family office) ở nước ngoài đôi khi sẽ bị thúc đẩy nhiều hơn bởi mong muốn đa dạng hóa và bảo toàn vốn trong dài hạn. Mặt khác, các nhà đầu tư trong nước tìm kiếm lợi nhuận cao hơn sẽ thận trọng cho đến khi rủi ro đối với thị trường cho thuê giảm bớt.
10. Môi trường lợi nhuận thấp hơn làm gia tăng hứng thú đối với các chiến lược nợ và các đơn vị cho vay không phải ngân hàng.
Xu hướng chuyển dịch sang môi trường có lợi tức thấp hơn sẽ khiến thị trường nợ bất động sản ngày càng sâu rộng hơn trong năm 2021 với sự gia tăng về số lượng đơn vị cho vay và sự mở rộng phạm vi cho vay để mang lại sự đa dạng về lựa chọn. Kỳ vọng tăng trưởng vốn thấp hơn sẽ thu hẹp khoảng cách giữa lợi nhuận kỳ vọng trên vốn chủ sở hữu và chiến lược nợ, làm nghiêng động thái rủi ro / lợi nhuận về phía nợ. Sự gia nhập của những đơn vị cho vay phi ngân hàng mới vào thị trường nợ sẽ làm gia tăng sự cạnh tranh dẫn đến việc mở rộng phạm vi cho vay cho người đi vay, bao gồm thời hạn cho vay dài hơn và tỷ lệ vay trên giá trị tài sản (Loan to Value ratio) cao hơn so với các bên cho vay ngân hàng truyền thống sẽ cung cấp.
