Nghiên cứu đầu tiên về thị trường BĐS dành cho người cao tuổi ở Đức, được thực hiện bởi MoZaïC Asset Management, một đơn vị quản lý tài sản chuyên về bất động sản chăm sóc sức khỏe ở châu Âu, và Bonard, một đơn vị nghiên cứu thị trường toàn cầu trong lĩnh vực bất động sản dân cư cho thuê, đã xác nhận tình trạng thiếu hụt nguồn cung bất động sản nhằm hỗ trợ cuộc sống dành cho người cao tuổi.
Đây là một chuỗi các báo cáo bởi hai đơn vị này, giải quyết nhu cầu cần có dữ liệu được chuẩn hóa, dễ hiểu và vững chắc về loại bất động sản dành cho người cao tuổi, một thị trường đang phát triển nhanh chóng, và do đó cung cấp cho thị trường thông tin minh bạch và hỗ trợ môi trường đầu tư phát triển. Mục đích của báo cáo là cung cấp một phân tích cung-cầu và kiến thức cập nhật về bất động sản dành cho người cao tuổi ở Đức, trên phạm vi toàn quốc, với một cái nhìn chi tiết hơn vào 20 thành phố hàng đầu của Đức. Sáng kiến này mang lại một cơ sở dữ liệu và thông tin rất cần thiết cho một phân khúc đang phải đối mặt với áp lực tăng trưởng do hạn chế nguồn cung.
Trong một phỏng vấn hỏi đáp với PropertyEU, Julia Momotiuk, trưởng bộ phận nghiên cứu cao cấp của Bonard và Frédéric Dib, chủ tịch của MoZaïC Asset Management, Pháp thảo luận về các kết quả trọng tâm của nghiên cứu:
Hỏi: Tại sao Bonard và MoZaïC quyết định tập trong vào phân khúc này?
Momotiuk: Báo cáo về thị trường Đức là báo cáo thứ hai trong chuỗi nghiên cứu mà chúng tôi hợp tác với MoZaïC Asset Management. Báo cáo đầu tiên tập trung vào thị trường Pháp. Là một trong những thị trường rộng lớn nhất về nhu cầu, Đức hiện thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư vào phân khúc chỗ ở cho người cao tuổi như một lớp tài sản.
Hơn nữa, chúng tôi tin rằng nhà ở dành cho người cao tuổi vẫn còn thiếu tài liệu và thông tin chuyên môn, bởi những quy chuẩn và quy định khác nhau tạo khó khăn cho nhà đầu tư trong việc có một bức tranh rõ ràng về thị trường. Đó là lý do chúng tôi quyết định thực hiện một chuỗi báo cáo, và báo cáo về thị trường của Đức là một phần trong chuỗi báo cáo đó. Chúng tôi có kế hoạch thực hiện các báo cáo về các quốc gia khác vào năm tới (thị trường UK và Hà Lan).
Hỏi: Ông/Bà có thể đưa ra một số kết quả quan trọng của báo cáo này không?
Momotiuk: Có gần 10 triệu người cao tuổi trên 75 tuổi ở Đức, và con số đó tăng 3% mỗi năm. Chỉ có khoảng 65.000 căn hộ hỗ trợ cuộc sống cho đối tượng này ở 20 thành phố nổi bật nhất của Đức. Trong khi đó, bên phía nguồn cung, có khoảng 22.000 căn hộ trên khắp 20 thành phố này để giải quyết nhu cầu hiện có. Tỷ lệ cung ứng là tổng cộng khoảng 4% cho tất cả các loại căn hộ hỗ trợ cuộc sống và khoảng 1,1% cho khu dân cư thương mại tư nhân nói riêng.
Hỏi: Kết luận nào nổi bật nhất?
Momotiuk:Tỷ lệ cung ứng trung bình của các cơ sở hỗ trợ cuộc sống tại 20 thành phố hàng đầu của Đức giảm nhẹ xuống dưới 4%. Cơ sở hạ tầng ở 20 thành phố này thậm chí còn không đủ để giữ vững tỷ lệ cung ứng hiện đã ở mức thấp rồi. Mức độ gia tăng dự kiến của dân số trên 75 tuổi sẽ vượt qua tốc độ các khu dân cư được cung cấp.
Đất nước này có mức thu nhập khả dụng cao, vẫn còn khả năng để nguồn cung có thể phát triển trong những năm sắp đến.
Hỏi: Các nhà phát triển bất động sản và các nhà đầu tư đang giải quyết tình trạng khang hiếm và giá đất cao như thế nào trong lúc phát triển bất động sản hỗ trợ cuộc sống cho người cao tuổi?
Momotiuk: Xu thế đầu tư hiện tại là các chủ đầu tư đang tìm kiếm cơ hội mua lại những cơ sở đã có sẵn để cải tạo hoặc chuyển đổi mô hình thành những cơ sở hỗ trợ cuộc sống cho người cao tuổi. Bên cạnh đó, phần lớn các dự án như vậy đều được phát triển bên ngoài các thành phố lớn, nơi mà sự thiếu hụt nguồn cung đất quả là một vấn đề rất nhạy cảm.
Ví dụ như hơn 16.300 khu hỗ trợ cuộc sống cho người cao tuổi đang được xây dựng hoặc lên kế hoạch trên khắp nước Đức, trong số đó chỉ có 3.142 (khoảng 20%) khu sẽ nằm trong các thành phố lớn.
Hỏi: Ông/Bà có thể so sánh lợi nhuận từ căn hộ dành cho người cao tuổi ở Đức với các loại tài sản khác?
Dib: Trong quá khứ, lợi nhuận từ căn hộ dành cho người cao tuổi ở Đức đã luôn được thúc đẩy bởi nhu cầu của các nhà đầu tư cá nhân dành cho các sản phẩm đầu tư được thiết kế trong danh mục tiết kiệm/nghỉ hưu, mà nhu cầu về danh mục này là rất cao tại Đức.
Vì lý do đó, lợi tức từng thấp hơn 100 điểm cơ bản (bps) so với các bất động sản chăm sóc sức khỏe. Do đợt thúc điều chỉnh lợi tức (xu hướng thị trường tin tưởng vào tốc độ tăng trưởng và mức độ an toàn của dòng thu nhập) gần đây, cách biệt đó đã rút ngắn xuống còn 50 điểm cơ bản. Do lợi tức của thị trường bất động sản Đức cũng đã suy giảm, bất động sản dành cho người cao tuổi vẫn đang được giao dịch ở mức cao hơn bất động sản văn phòng hay dân cư một chút, khoảng từ 50 đến 100 điểm cơ bản.
Hỏi: Với dự báo nguồn cung eo hẹp, liệu có các biện pháp khuyến khích các chủ đầu tư tư nhân gia nhập vào thị trường này hay không?
Dib: Một động lực quan trọng dành cho nhà đầu tư đó là thị trường này vẫn còn rất năng động, với rất nhiều cơ hội và khả năng điều chỉnh tăng lợi tức khi thị trường chin muồi.
Hỏi: Có rào cản nào nhà đầu tư cần cân nhắc khi tìm kiếm cơ hội hay không?
Dib: Cũng như tất cả các thị trường phát triển bất động sản, không phải mô hình nào cũng thành công, không phải đơn vị nào cũng có bề dày nên điều quan trọng là phải hợp tác với những chuyên gia có hiểu biết về thị trường và có thể phân tích cơ hội một cách chuẩn xác bởi có rất nhiều yếu tố cần cân nhắc khi xem xét các dự án.
