Hướng dẫn mua bất động sản Úc (Australia)

Vì sao nên đầu tư vào bất động sản Úc? Bất động sản Úc đã trở thành một hình thức đầu tư phổ biến với các nhà đầu tư nước ngoài và những chuyên gia Úc ở nước ngoài muốn tìm kiếm lợi nhuận cao và ổn định. Một điều đáng ngạc nhiên là nhiều cư dân Úc có visa tạm thời hoặc visa thường trú thậm chí không nhận ra rằng họ có thể đủ điều kiện để vay mua nhà và đang bỏ lỡ những lợi ích của thị trường Úc. Úc vốn đã được xem là một nơi an toàn để đầu tư, và với việc quốc gia này đã kiểm soát thành công coronavirus / COVID-19 và kết hợp với biến động hấp dẫn của các cặp tỷ giá hối đoái đã thúc đẩy thêm nhiều người nước ngoài tìm mua bất động sản tại Úc.
Thực tế, tháng 4 năm 2020, Úc ghi nhận mức nhu cầu mua bất động sản cao hơn 50% so với tất cả các tháng khác trong năm 2019. Tính ổn định Thị trường bất động sản Úc đã chứng minh được kỷ lục về giá cả ổn định. Đâu là sự khác biệt lớn giữa Úc và các thị trường bất động sản khác? Khoảng 70% hộ gia đình Úc là chủ nhà nên tương đối ít tình trạng đầu cơ. Ở hầu hết các đô thị của Úc, tình trạng cung không đủ cầu khá là phổ biến. Úc có luật cho vay có trách nhiệm và quản lý kinh tế thận trọng thông qua Cơ quan Quy định Prudential Úc (APRA), giảm thiểu rủi ro bong bóng giá. Úc chưa bao giờ ghi nhận tình trạng giá bất động sản giảm quá 20% / năm. Các thị trường bất động sản ở nước ngoài như Hồng Kông hay Hoa Kỳ đã phải hứng chịu những sự cố đáng kể, những sự cố này hoàn toàn chưa từng có ở Úc. Giá nhà đất tại các nền kinh tế đầy biến động đã giảm tới 70%, khiến các nhà đầu tư thua lỗ nặng nề. Điều này thường là do tình trạng đầu cơ từ các nhà đầu tư nước ngoài hoặc bong bóng giá bất động sản mà nguyên do chính là nợ. Các nhà đầu tư ít có tác động hơn đến thị trường bất động sản Úc vì phần lớn nhà ở Úc là của chủ sở hữu. Thực tế là, trong cuộc Khủng hoảng Tài chính Toàn cầu 2007/09, bất động sản Anh và Mỹ đã gánh chịu sự sụt giảm đáng kể về giá, trong khi giá trị của bất động sản tại Úc lại tăng. Hiệu suất tăng trưởng ổn định Bất động sản Úc đã có mức tăng trưởng giá trị ổn định trong 100 năm qua, với giá bất động sản tăng gấp đôi khoảng 7 đến 10 năm. Một trong những lý do thúc đẩy tốc độ tăng trưởng này là tình trạng thiếu nhà ở kinh niên của Úc ở nhiều thành phố lớn. Dân số đang tăng với tốc độ nhanh hơn nhiều so với những ngôi nhà đang được xây dựng. Lý do chính cho điều này là mức độ nhập cư cao và nhu cầu việc làm mạnh mẽ. Một điểm giới hạn chính của giá nhà là khả năng chi trả. Giá đã tăng phần lớn phù hợp với khả năng chi trả của thị trường. Việc đầu tư vào Úc rất dễ dàng Nhiều quốc gia ban hành luật đầu tư nước ngoài hoặc các quy định ngân hàng rất hạn chế gây không ít khó khăn cho việc đầu tư. Ở Úc thì không như vậy. Bạn không cần phải thành lập một doanh nghiệp tại Úc hay mua với tư cách công dân. Chính phủ có các quy định chấp thuận việc đầu tư từ công dân nước ngoài rất đơn giản, mặc dù bạn phải đóng thêm các loại thuế phí bổ sung. Bạn có thể tham khảm thêm về các quy tắc bên dưới. Các công ty môi giới và thế chấp chuyên nghiệp có thể hỗ trợ bạn đủ điều kiện vay thế chấp dành cho người nước ngoài. Ở Úc có luật bảo vệ người tiêu dùng mạnh và hiệu quả thông qua Đạo luật Bảo vệ Tín dụng Người tiêu dùng Quốc gia 2009 (Đạo luật NCCP). Hệ thống pháp luật của Úc, cũng giống như Hồng Kông hoặc Singapore, đều dựa trên hệ thống của Vương quốc Anh nên khá quen thuộc với nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Việc mua BĐS Úc từ các quốc gia như Trung Quốc, Vương quốc Anh hoặc Hoa Kỳ có thể khó khăn nếu bạn không có thông tin hoặc chuyên gia phù hợp trong nhóm của mình. Các chuyên gia này bao gồm đại lý bất động sản hoặc đại diện người mua, luật sư, kế toán và nhà môi giới thế chấp chuyên về các khoản thế chấp của người nước ngoài. Việc cho vay đối với người không phải cư dân Úc đã thay đổi khá nhiều trong thời gian gần đây và giờ đây việc cho vay đối với một công dân nước ngoài trở nên khó khăn hơn so với một người Úc ở nước ngoài hoặc một cư dân sinh sống tạm thời ở Úc. Úc là một vùng đất tuyệt vời Úc nổi tiếng với các đô thị toàn cầu đa dạng và vẻ đẹp thiên nhiên kỳ vĩ. Queensland (QLD) nổi tiếng với những bãi biển và rạn san hô tuyệt mỹ. Victoria (VIC) có đường bờ biển tuyệt đẹp trải dài đến Nam Úc (SA) Lãnh thổ phía Bắc (NT) nổi tiếng với trải nghiệm vẻ đẹp hoang sơ của nó. New South Wales (NSW) với dãy núi Blue Mountains yên tĩnh, bờ biển xinh đẹp, nền kinh tế phát triển mạnh và Sydney. Nhiều trường đại học của Úc đang tạo dựng tên tuổi ở nước ngoài. Trong 50 năm tới, xu hướng di cư đến Úc vẫn sẽ tiếp tục và do đó giá bất động sản sẽ tăng. Nhà đầu tư có được mua cả bất động sản dân cư và bất động sản thương mại không? Tính ổn định và tăng trưởng không phải là đặc điểm riêng của nhà ở, nhà phố và căn hộ. Hầu hết các bất động sản thương mại như văn phòng, nhà máy và cửa hàng bán lẻ đã chứng tỏ được lợi nhuận tuyệt vời. Các nhà đầu tư nước ngoài lớn hơn có xu hướng thích khách sạn, quán rượu, trang trại thương mại và các khu dân cư kết hợp thương mại. Thay đổi quy chế đầu tư nước ngoài Vào tháng 12 năm 2015, Chính phủ Úc đã ban hành luật mới cho các nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản của Úc. Theo luật mới, người mua không phải cư dân chỉ có thể đầu tư vào nhà ở mới, bất động sản ngoài quy hoạch đang được xây dựng hoặc đất trống nhằm mục đích phát triển. Bởi vì họ không phải là cư dân, họ không được phép mua những ngôi nhà đã xây dựng trừ khi họ có kế hoạch phá bỏ những ngôi nhà đó và xây một ngôi nhà mới trong vòng 4 năm kể từ ngày được phê duyệt. Việc tái phát triển phải thêm vào nguồn cung nhà ở để được phê duyệt. Những người không cư trú mua bất động sản tại Úc phải xin sự chấp thuận của Hội đồng Xét duyệt Đầu tư Nước ngoài (FIRB), nếu không có thể phải chịu các hình phạt nghiêm khắc bao gồm tiền phạt lên đến $135.000, ba năm tù hoặc cả hai. Quy trình mua bất động sản Trước khi bạn bắt đầu – hãy lập ngân sách và lên kế hoạch Bạn nên nghiên cứu, lên kế hoạch và lập ngân sách mua bất động sản của mình ở Úc. Bạn có thể quan tâm đến một vị trí nhưng sẽ luôn hữu ích khi nói chuyện với một đại lý bất động sản, người có thể cung cấp cho bạn một số lời khuyên về địa phương và sẽ giúp bạn chọn một khu vực giá cả phải chăng với lợi nhuận cao. Việc đảm bảo bản thân đủ khả năng chi trả cho bất động sản cũng quan trọng Các ngân hàng Úc sẽ không cho bạn vay nếu bạn không chứng minh được rằng bạn có thể trả được nợ, vì vậy bạn cần phải có một ngân sách phù hợp và thực tế. Bước 1 – Tập hợp đội ngũ các chuyên gia Chuyên gia pháp lý bất động sản (Conveyancer) Bạn sẽ cần một chuyên gia pháp lý về bất động sản hoặc một luật sư để đảm nhận các công tác pháp lý. Công việc của họ là nghiên cứu bất động sản, tiến hành quá trình chuyển nhượng bất động sản và xem xét hợp đồng mua bán trước khi bạn ký. Hãy lưu ý rằng chuyên gia pháp lý mà bạn chỉ định phải ở cùng một bang với bất động sản bạn đang mua hoặc ít nhất là được cấp phép hoạt động ở bang đó. Đối với Tây Úc (WA), chuyên gia pháp lý bất động sản được gọi là đại lý trung gian (settlement agents). Đại lý bất động sản thường giới thiệu một chuyên gia pháp lý cho bạn nhưng chúng tôi khuyên bạn nên tự chọn một người để đảm bảo tính khách quan. Môi giới thế chấp Một nhà môi giới thế chấp tốt ở Úc có kinh nghiệm trong việc giúp những người không phải cư dân đăng ký vay thế chấp là một thành viên cần thiết trong nhóm chuyên gia của bạn. Các nhà môi giới thế chấp không cần phải xem bất động sản bạn đang mua nên bạn có thể liên hệ với họ bất kể họ làm việc ở địa phương nào của Úc và đối với hầu hết các khoản vay và thế chấp nhà ở, dịch vụ của họ là miễn phí. Kế toán (nếu cần) Bạn không cần phải chỉ định một kế toán nhưng việc có một kế toán viên rất có lợi và chúng tôi thực lòng khuyên bạn nên chỉ định một nhân viên kế toán. Kế toán có thể giúp bạn cơ cấu tài chính và giúp bạn tiết kiệm tiền thuế vì họ là chuyên gia về luật thuế của Úc. Nếu bạn muốn các công ty hoặc Quỹ tín thác của Úc nắm giữ khoản đầu tư của bạn, thì bạn cần có một kế toán. Kế toán của bạn có thể ở bất kỳ địa phương nào của Úc, nên việc bạn sống ở một thành phố khác là không thành vấn đề. Đặc biệt, bạn cần lưu ý về các loại thuế để trống bất động sản, thuế trước bạ, thuế trước bạ dành cho công dân nước ngoài, thuế đất và thuế trên thặng dư vốn. Tùy vào quốc gia bạn cư trú và liệu quốc gia của bạn có hiệp định thuế chung với Úc hay không mà thuế sẽ có sự thay đổi phù hợp. Đại lý của người mua (nếu cần) Đại lý của người mua cũng sẽ có ích nếu bạn ở nước ngoài và không thể đến kiểm tra thực tế bất động sản mà bạn đang mua. Công việc chính của một đại lý người mua là tìm nguồn bất động sản và thay mặt bạn thương lượng hợp đồng. Họ sẽ giao dịch với các đại lý bất động sản cho bạn và đảm bảo rằng bất động sản bạn đang mua là một cơ hội đầu tư tốt. Đại lý người mua của bạn phải được cấp phép và hiện diện tại tiểu bang mà bạn đang mua bất động sản. Hãy nhớ rằng đại lý người mua nên độc lập và khách quan, họ không nên bán bất động sản của mình. Nếu họ đang bán bất động sản của chính mình hoặc đang nhận hoa hồng từ nhà phát triển bất động sản thì họ không phải là đại lý người mua hành động vì lợi ích của bạn. Nếu vậy, họ là một đại lý hành động vì lợi ích của người bán! Một số đại lý người mua sẽ tính một khoản phí cố định trong khi những người khác sẽ tính phí trả trước cùng với một tỷ lệ phần trăm trên giá mua bất động sản. Bước 2 – Xin duyệt trước khoản vay Điều cần thiết là khoản vay của bạn phải được duyệt trước khi bắt đầu tìm kiếm bất động sản. Bất động sản tốt không tồn tại lâu trên thị trường! Người mua có khoản vay được duyệt trước thường có các khoản đầu tư tốt nhất trong khi những người khác vẫn đang chất đống đơn đăng ký vay thế chấp của họ. Quan trọng hơn là bạn biết chắc bạn đủ điều kiện vay và số tiền bạn có thể vay. Tại sao lại lãng phí thời gian để tìm kiếm một ngôi nhà hoặc căn hộ chỉ để nhận ra bạn không đủ điều kiện vay? Đó là lý do chúng tôi khuyên bạn không nên mua bất động sản có thời hạn thanh toán quá 3 tháng tính từ thời điểm này. Khoản vay được duyệt trước của bạn sẽ hết hạn và nếu về sau đơn vị cho vay không hỗ trợ bạn nữa thì bạn có nguy cơ mất khoản tiền đặt cọc. Bước 3 – Đăng ký vay thế chấp Việc đăng ký vay thế chấp khi không phải là cư dân có thể khó khăn vì các yêu cầu để được cho vay có thể rất phức tạp. Đặc biệt là đối với các nhà đầu tư nước ngoài, có rất ít các tổ chức cho vay đang cho vay trong lĩnh vực này. Hãy đảm bảo bạn đã chuẩn bị tất cả các hồ sơ cần thiết để xin vay, chẳng hạn như phiếu lương, tờ khai thuế và thư tuyển dụng để chứng minh thu nhập của bạn. Bước 4 – Xác nhận bạn đủ điều kiện với FIRB Nếu bạn không phải là cư dân hoặc chỉ có visa tạm thời, về mặt pháp lý, bạn bắt buộc phải xin phép Ủy ban Đánh giá Đầu tư Nước ngoài (FIRB) để mua bất động sản tại Úc. Công dân Úc, thường trú nhân Úc và công dân New Zealand (NZ) không cần yêu cầu FIRB phê duyệt. Việc xin FIRB phê duyệt là một quá trình đơn giản và thường mất khoảng tối đa 2 tuần kể từ ngày nộp hồ sơ. Lệ phí có thể thay đổi tùy thuộc vào giá trị của bất động sản thổ cư hoặc đất mà bạn muốn mua: 1 triệu đô trở xuống: $5.800 1 triệu đô đến 1.999.999 đô: $11.700 2 triệu đô đến 2.999.999 đô: $23.500 3 triệu đô đến 3.999.999 đô: $32.500 4 triệu đô đến 4.999.999 đô: $47.000 5 triệu đô đến 5.999.999 đô: $58.800 6 triệu đô đến 6.999.999 đô: $70.600 7 triệu đô đến 7.999.999 đô: $82.400 8 triệu đô đến 8.999.999 đô: $94.300 9 triệu đô đến 9.999.999 đô: $106.000 10 triệu đô trở lên: Vui lòng liên hệ với Văn phòng Thuế vụ Úc để biết mức phí ước tính Đất nông nghiệp: Bạn phải thông báo cho FIRB khi mua đất nông nghiệp trị giá 15 triệu đô trở lên vì phí có thể rất lớn. Chúng tôi khuyên bạn nên tham khảo biểu phí FIRB để có số liệu cập nhật nhất. Bạn không cần phải xin FIRB phê duyệt cho đến khi bạn tìm được bất động sản nhưng bạn nên bắt đầu tìm hiểu các yêu cầu của họ để không mua một bất động sản không đủ điều kiện. Một số nhà phát triển bất động sản đã xin phê duyệt của FIRB trước cho toàn bộ quán trình phát triển của họ, cho nên bạn không cần lo lắng về điều đó nếu mua một căn hộ mới xây. Bước 5 – Tìm bất động sản Giờ là lúc để đến Úc và bắt đầu tìm kiếm bất động sản bạn sẽ mua. Một lựa chọn khác là sử dụng một đại lý của người mua (vui lòng xem bên trên). Nếu bạn quyết định không sử dụng đại lý người mua thì bạn có thể tận dụng các giao dịch tương tự để định giá bất động sản. Hãy đảm bảo bạn so sánh bất động sản mình định mua với các bất động sản có kích thước tương tự đã bán ở bên ngoài dự án để có được số liệu về giá trị chính xác hơn. Thường thì ngân hàng do môi giới thế chấp của bạn chọn sẽ định giá bất động sản. Chúng tôi khuyên bạn không nên cam kết mua cho đến khi ngân hàng định giá vì điều đó có thể giúp bạn không phải trả giá quá nhiều. Vấn đề là các ngân hàng thường không cho bạn biết liệu định giá này có ngắn hạn hay không! Luật không yêu cầu ngân hàng phải thông báo cho bạn và họ có thể chỉ cho bạn biết nếu điều đó ảnh hưởng đến việc phê duyệt khoản vay của bạn. Bước 6 – Thương lượng giá mua Về nguyên tắc chung, các bất động sản ở Úc thường được bán với giá thấp hơn 10% so với giá niêm yết. Điều này thay đổi tùy thuộc vào thị trường, vị trí và loại bất động sản. Bạn có thể tra cứu thông tin khu vực trên realestate.com.au để tìm hiểu thêm về thị trường mà bạn quan tâm. Bất động sản ở các khu vực được ưa chuộng đôi khi được bán với giá cao hơn giá mà chúng được chào bán! Một số trang web bất động sản sẽ công bố “tỷ lệ chiết khấu” cho những khu vực cụ thể, là tỷ lệ phần trăm bình quân thấp hơn giá niêm yết mà bất động sản được bán. Nếu bạn có một đại lý của người mua, họ sẽ giúp bạn thương lượng giá. Bạn có thể yêu cầu xem hợp đồng trước khi ký và yêu cầu chuyên gia pháp lý hoặc luật sư của bạn xem xét hợp đồng và bổ sung bất kỳ điều khoản nào nếu cần thiết. Một điều kiện phổ biến là giao dịch "phải được FIRB phê duyệt", điều này cho phép bạn hủy hợp đồng trong trường hợp hi hữu là bạn không được chính phủ Úc phê duyệt. Mỗi bang của Úc có luật bất động sản riêng, vì vậy hãy tận dụng kiến thức chuyên môn của chuyên gia pháp lý hoặc luật sư trong việc hướng dẫn bạn. Đó là công việc của họ! Nếu người bán cho bạn khoản thời gian cân nhắc có thể hủy hợp đồng đã ký (cooling off period), bạn có thể đặt cọc giữ chỗ và ký hợp đồng. Chúng tôi khuyên bạn nên trao đổi với chuyên gia pháp lý của mình về việc yêu cầu một khoản thời gian cân nhắc có thể hủy hợp đồng lên đến hai tuần trong hợp đồng của bạn. Ở một số tiểu bang của Úc, điều khoản “subject to finance” (tùy tình hình tài chính – cho phép bạn hủy hợp đồng nếu hồ sơ vay của bạn không được duyệt) phổ biến hơn, tuy nhiên điều khoản này bảo vệ quyền lợi của bạn không tốt bằng điều khoản thời gian cân nhắc (cooling off period). Chuyên gia pháp lý hoặc luật sư của bạn sẽ cho bạn biết bạn phải kiểm tra những gì trước khi mua và sẽ cho bạn biết khi nào việc ký hợp đồng mua bất động sản (hợp đồng mua bán) là an toàn. Nếu bạn không thể xin vay được trong khoản thời gian cân nhắc, bạn sẽ phải chịu khoản phạt tối đa là khoản tiền đặt cọc giữ chỗ, thường lên đến $1000. Một lần nữa, vui lòng kiểm tra với chuyên gia pháp lý hoặc luật sư của bạn vì điều khoản này có thể khác nhau tùy từng tiểu bang. Bước 7 – Xin phê duyệt chính thức cho khoản vay thế chấp Khi bạn đã tìm thấy bất động sản bạn muốn mua, bạn có thể chuyển hợp đồng mua bán cho người môi giới thế chấp của mình để tiến hành xin phê duyệt khoản vay. Hãy nhớ là đừng cam kết mua một bất động sản nào cả trước khi khoản vay thế chấp của bạn chính thức được phê duyệt. Đại lý bất động sản có thể gây áp lực buộc bạn phải ký vì có “những người mua khác” nhưng trường hợp duy nhất mà bạn nên ký là khi hợp đồng có điều khoản thời gian cân nhắc (cooling off period). Bước 8 – Trao đổi hợp đồng và thanh toán tiền đặt cọc Bạn có thể trao đổi hợp đồng sau khi khoản vay của bạn đã chính thức được duyệt và luật sư hoặc đại diện pháp lý cho phép bạn tiếp tục. Thường thì bạn cần đặt cọc trước 10%. Số tiền đặt cọc có thể thương lượng được và có thể khác nhau tùy theo từng tiểu bang. Vui lòng lưu ý rằng nếu bạn đã cam kết mua một bất động sản, bạn không thể rút lại, vì vậy vui lòng tìm tư vấn pháp lý trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào hoặc thanh toán bất cứ khoản tiền cọc nào. Bước 9 – Xin phê duyệt của FIRB Một điều quan trọng là hợp đồng bạn đang ký có điều khoản “phải được FIRB phê duyệt”, có một khoản đợi FIRB phê duyệt là 30 ngày. Tại thời điểm này, quan trọng là bạn phải trao đổi với chuyên gia pháp lý hoặc luật sư của mình để thương lượng hợp đồng theo hướng là nếu đề xuất FIRB của bạn bị từ chối, bạn sẽ không bị mất tiền đặt cọc. Việc nộp hồ sơ FIRB rất đơn giản và thường do chuyên gia pháp lý của bạn đảm nhiệm. Bạn có thể phải cung cấp bản sao phê duyệt của FIRB cho đơn vị cho vay trước khi khoản vay được xử lý. Bước 10 – Những dàn xếp cuối cùng Khi bạn đã trao đổi hợp đồng, hãy chuyển 1 bản sao của hợp đồng đã ký cho FIRB để phê duyệt. Vào thời điểm này hẳn ngân hàng đã gửi hợp đồng cho vay cho bạn sau khi hồ sơ vay của bạn chính thức được chấp thuận. Bạn có thể yêu cầu nhà môi giới thế chấp xem xét hợp đồng vay cùng với bạn hoặc nhận được sự giúp đỡ từ chuyên gia pháp lý hoặc luật sư của mình. Nếu bạn đang sống ở nước ngoài, bạn có thể cần phải đến đại sứ quán hoặc lãnh sự quán Úc để công chứng hợp đồng vay của bạn. Nếu bạn có một người bạn hoặc người thân đáng tin cậy sống ở Úc thì bạn có thể chỉ định họ làm Giấy ủy quyền (POA) và họ có thể ký hợp đồng vay cho bạn. Bạn có quyền được tư vấn pháp lý độc lập về hợp đồng vay của mình nhưng tin tốt là hầu hết các hợp đồng đều bằng tiếng Anh, khá đơn giản và dễ hiểu. Để chấp nhận đề nghị cho vay, hãy ký vào các phần cần thiết và gửi lại các hồ sơ vay cho ngân hàng. Kiểm tra bất động sản lần cuối vào ngày giao dịch. Đại lý người mua mà bạn đã thuê có thể hỗ trợ bạn làm điều này. Bước 11 – Giao dịch “Giao dịch” là thuật ngữ dùng để chỉ khi bất động sản đổi chủ và khoản vay được tiến hành. Điều này có thể được thực hiện dưới sự hợp tác của chuyên gia pháp lý hoặc luật sư của bạn, cùng với ngân hàng và môi giới thế chấp của bạn, vì vậy bạn không cần phải hiện diện ở đó. Quyền sở hữu bất động sản thuộc về tổ chức cho vay để giữ an toàn và bạn có thể nhận chìa khóa từ đại lý bất động sản. Nếu bất động sản đang được cho thuê thì nhà quản lý bất động sản có thể bắt đầu quảng cáo bất động sản đó đến những người thuê tiềm năng. BeInvestor - Thông tin cho Nhà đầu tư

Hướng dẫn mua bất động sản Úc (Australia)