Bài phân tích khá hay về thị trường bất động sản Bồ Đào Nha trước đại dịch.

Đại dịch Covid-19 đã làm đình trệ và đảo lộn hết tất cả mọi hoạt động, dù là sinh hoạt, làm việc, học tập, du lịch, sản xuất kinh doanh hay đầu tư. Các con số không hề khả quan, và sự phục hồi vẫn đang là kỳ vọng ở tất cả các quốc gia trên toàn thế giới. Tuy nhiên, xét về chiến lược đầu tư lâu dài, chúng ta nên quan tâm đến các chu kỳ BĐS dài hạn và các xu hướng đang diễn ra trên thị trường trước khi đại dịch diễn ra, nhằm có cái nhìn khách quan và tổng quan chuẩn bị sẵn sàng tâm thế cho sự phục hồi và tăng trưởng sau đại dịch. Giá nhà ở Bồ Đào Nha tiếp tục tăng mạnh, nguyên nhân chính là lãi suất thấp cũng như tình hình kinh tế được cải thiện. Giá bất động sản ở Bồ Đào Nha đã tăng gần 8% (7,7% theo giá trị thực) trong tháng 11 năm 2019 so với cùng kỳ năm trước, mức giá trung bình tăng thành € 1.312 (1.461 USD) cho mỗi mét vuông, theo số liệu InstitutoNacional de Estatistica (INE) công bố. Giá nhà ở Bồ Đào Nha bắt đầu phục hồi vào năm 2014 và giữ đà tăng kể từ đó. Giá nhà tăng 4,5% vào năm 2015, 4,8% vào năm 2016, 4,6% vào năm 2017 và 6,1% vào năm 2018. Tháng 11 năm 2019, giá bất động sản tại khu vực thủ đô Lisbon đã tăng 9,5% (9,2% theo giá thực tế) so với một năm trước đó, với mức trung bình là € 1.631 (1.816 USD) mỗi mét vuông. Theo báo cáo, cuối năm 2019, trong số 24 khu vực thành thị tại quốc gia này thì có tới 23 khu vực có giá nhà tăng. Sintra ghi nhận mức tăng cao nhất với 18,3% trong năm tính đến tháng 11 năm 2019, tiếp theo là Gondomar (16,7%), Vila Franca de Xira (15,5%), Vila Nova de Gaia (15,3%), Amadora (14,8%), Matosinhos (13,8 %), Braga (12,7%), Funchal (11,3%), Almada (11,2%), Odivelas (10,5%), Seixal (10,4%) và Maia (10%). Giá nhà tăng mạnh cũng được ghi nhận ở Vila Nova de Famalicão (9,8%), Coimbra (9,2%), Guimarães (8,5%), Setúbal (7,8%), Barcelos (6,6%), Oeiras (6,3%) và Loures (6,1 %). Giá nhà tăng nhẹ hoặc được giữ ở mức tăng tối thiểu ở các nơi như Cascais (5,6%), Santa Maria da Feira (4,5%), Porto (3,3%) và Lisboa (0,5%). Chỉ có Leiria là có giá nhà giảm 2,5% trong năm tính đến tháng 11 năm 2019. Phân tích theo loại bất động sản: Giá căn hộ chung cư tăng mạnh 9,8% (9,5% theo giá thực tế) trong tháng 11 năm 2019 so với cùng kỳ năm trước, với mức trung bình là 1.402 Euro (1.561 USD) mỗi mét vuông. Giá biệt thự đã tăng 4,2% (3,9% theo giá thực tế) tính đến tháng 11 năm 2019, với mức trung bình 1.162 Euro (1.294 USD) mỗi mét vuông. Nhu cầu nhà ở vẫn cao. Trong ba quý đầu năm 2019, tổng giá trị giao dịch nhà ở tăng 4,3% so với cùng kỳ năm ngoái lên 18,65 tỷ Euro (20,82 tỷ USD) trong khi số lượng giao dịch ổn định ở mức 132.246 căn, theo INE. Rõ ràng, thuế bất động sản mới được áp dụng cho các bất động sản có giá trị vượt ngưỡng được ban hành vào năm 2017 trên thực tế không có tác động đến thị trường bất động sản cao cấp. Nếu không có đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản Bồ Đào Nha dự kiến sẽ vẫn còn tiếp tục sôi động. Đầu năm 2020, Moody’s Investors Service dự đoán giá nhà tăng khoảng 4% - tăng chậm lại so với mức tăng giá mạnh vào năm ngoái nhưng vẫn là một trong những mức tăng lớn nhất trong khu vực. Bồ Đào Nha cấp visa cư trú 5 năm cho các công dân không thuộc Liên minh Châu Âu mua bất động sản với trị giá tối thiểu 500.000 Euro, cho phép người sở hữu visa này làm việc hoặc học tập và đi du lịch đến các nước thuộc khối Schengen. Họ có thể nộp đơn xin thường trú sau năm năm. Theo Ủy ban Châu Âu, nền kinh tế Bồ Đào Nha tăng trưởngkhiêm tốnở mức 2% vào năm 2019, sau khi tăng hàng năm 2,4% vào năm 2018, 3,5% vào năm 2017, 2% vào năm 2016, 1,8% vào năm 2015 và 0,8% vào năm 2014. Theo dự báo thì nền kinh tế của quốc gia này sẽ có tốc độ tăng trưởng vào khoảng 1,7% mỗi năm trong hai năm sắp đến. Hiện tại vẫn không có hạn chế nào về quyền sở hữu tài sản nước ngoài ở Bồ Đào Nha và chi phí giao dịch tại đây vẫn còn ở mức thấp. Giá nhà giữ ở mức trước suy thoái Tính đến tháng 11 năm 2019, giá nhà trên toàn quốc cao hơn 11,4% so với mức đỉnh ảo trước đó được ghi nhận vào tháng 5 năm 2010. Tuy nhiên, giá nhà toàn quốc vẫn thấp hơn mức đỉnh đã điều chỉnh so với tỷ lệ lạm phát được ghi nhận vào năm 2000. Thị trường nhà ở bắt đầu phục hồi vào quý 4 năm 2014, sau 13 quý liên tiếp giảm giá bất động sản. Theo khu vực thì giá nhà của Norte vào tháng 11 năm 2019 cao hơn gần 19% so với mức đỉnh trước đó trong khi giá nhà ở Algarve tăng 14,7%. Giá nhà ở AM Lisbon tăng 12,6% và ở Centro tăng 6,8%. Ngược lại, giá nhà ở Alentejo’s vẫn giảm 0,3% so với mức đỉnh. Tại các khu vực tự trị của Madeira và Quần đảo Azores, giá nhà vẫn giảm lần lượt là 1,2% và 1,1% so với mức đỉnh của từng vùng. Bất động sản ở Bồ Đào Nha rất rẻ Nếu chúng ta tính đến lạm phát thì những lần giảm giá sẽ mạnh hơn (và mức tăng sẽ nhỏ lại).Ngoài ra, tiền tệ suy yếu cũng là một yếu tố khác. Mức tăng 5,4% về giá trị của đồng Euro so với đô la Mỹ trong 4 năm qua vẫn không đủ để bù đắp cho mức giảm 21% từ năm 2013 đến năm 2015. Xét theo quan điểm của một người mua ở nước ngoài thì bất động sản của Bồ Đào Nha có giá trị một cách đáng kinh ngạc. Theo báo cáo vào tháng 11 năm 2019 thì Algarve, nơi có những bãi biển tuyệt đẹp nằm bên bờ Địa Trung Hải và các khu nghỉ dưỡng chơi gôn có giá nhà đắt đỏ nhất ở Bồ Đào Nha, với giá nhà trung bình là 1.736 Euro (1.938 USD) cho mỗi mét vuông. Tiếp theo là Khu đô thị Lisbon và Madeira, với giá nhà trung bình lần lượt là 1.631 Euro (1.820 USD) và 1.430 Euro (1.596 USD) cho mỗi mét vuông tương ứng. Nghiên cứu về giá nhà/m2 tại Lisbon của Global Property Guide cho thấy giá nhà ở trung tâm thành phố Lisbon cao hơn, với mức giá vào khoảng 2.500 Euro (2.790 USD/m2) cho một căn hộ ở Lisbon rộng 120 mét vuông. Mặt khác, một căn hộ điển hình 120 mét vuông ở Algarve có giá khoảng 1.800 Euro (2.009 USD) cho mỗi mét vuông. Theo nghiên cứu của Global Property Guide thì Bồ Đào Nha là một trong những nước có tỷ lệ giá nhà trên GDP bình quân đầu người thấp nhất ở châu Âu. Theo đó, xét theo giá nhà/m2, thì giá một số bất động sản trung tâm thành phố ở Bồ Đào Nha thuộc mức thấp nhất ở châu Âu. Nhu cầu vẫn cao Trong ba quý đầu năm 2019, tổng giá trị giao dịch nhà ở tại Bồ Đào Nha đã tăng 4,3% so với cùng kỳ năm ngoái lên 18,65 tỷ euro (20,82 tỷ USD) trong khi số lượng giao dịch gần như ổn định ở mức 132.246 căn, theo INE. Từ Q1 đến Q3 2019: Căn hộ có sẵn: khối lượng giao dịch tăng 0,3% so với cùng kỳ năm trước lên 112.973 căn trong khi giá trị giao dịch tăng 4,3% so với cùng kỳ năm trước lên 15,08 tỷ Euro (16,83 tỷ USD). Nhà mới: số lượng giao dịch giảm 1,6% so với cùng kỳ năm trước xuống còn 19.273 căn trong khi giá trị giao dịch tăng 4,4% so với cùng kỳ năm ngoái lên thành 3,57 tỷ Euro (3,99 tỷ USD). Xét theo từng khu vực thì Centro có khối lượng giao dịch nhà ở tăng mạnh nhất, ghi nhận mức tăng trưởng 10,2% so với cùng kỳ năm trước trong ba quý đầu năm 2019, tiếp theo là Alentejo, với mức tăng hàng năm là 7%. Ngược lại, khối lượng giao dịch giảm ở Algarve (-8,1%), Norte (-2,8%) và AM Lisbon (-2,7%). Tại các khu vực tự trị của Quần đảo Azores và Madeira, giao dịch nhà ở tăng lần lượt là 14,7% và 6,6%. Hoạt động xây dựng tăng mạnh, nhưng vẫn còn thấp hơn so với mức đỉnh. Các hoạt động xây dựng ở Bồ Đào Nha đã suy giảm kể từ năm 2002. Trên thực tế, số lượng nhà ở được cấp phép trong các công trình xây dựng mới đã giảm mạnh khoảng 90% xuống còn 6.785 căn vào năm 2014, từ 65.650 căn vào năm 2007, theo INE. Các căn hộ được cấp phép giảm trung bình 27% mỗi năm từ 2007 đến 2014. Tuy nhiên, đã có những dấu hiệu phục hồi tại quốc gia này trong những năm gần đây, với mức tăng hàng năm hai con số. Số lượng nhà ở được cấp phép trong các công trình xây dựng mới tăng 21,8% so với cùng kỳ năm ngoái lên 8.491 căn năm 2015, tăng 36,1% lên 11.558 căn năm 2016, tăng 22,4% lên 14.143 căn năm 2017 và tăng 43,2% so với năm ngoái lên 20.259 căn vào năm 2018. Tỷ lệ hoàn thiện nhà cũng ở mức tăng tương tự, tăng 8,8% so với cùng kỳ năm ngoái lên 7.565 căn năm 2016, tăng 13,1% lên 8.553 căn năm 2017 và tăng 38,2% lên 11.820 căn vào năm 2018. Trong 11 tháng đầu năm 2019, số lượng nhà ở được cấp phép ở Bồ Đào Nha đã tăng 18,2% lên 21.973 căn so với cùng kỳ năm ngoái. Quần đảo Azores (33,3%) và Madeira (30,5%) có số lượng giấy phép cư trú cho nhà ở gia đình tăng nhiều nhất trong 11 tháng đầu năm 2019 so với năm trước. Mức tăng mạnh cũng được thấy ở Lisbon (29,7%), Alentejo (19,8%), Norte (19,5%), Algarve (12,7% và Centro (4,5%). Tương tự như vậy, số lượng công trình nhà ở hoàn thành cũng tăng 17,2% lên 10.141 căn trong ba quý đầu năm 2019 so với một năm trước đó. Tổng nguồn cung nhà ở là 5.954.548 căn trong năm 2018, tăng nhẹ 0,2% so với một năm trước đó, theo INE. Người mua nhà không mấy quan tâm về thuế tài sản mới Thuế tài sản mới được áp dụng vào năm 2017 có tác động không đáng kể đến thị trường nhà ở cao cấp.
Với tên gọi chính thức là AdicionalImposto Municipal SobreImóveis (AIMI), thuế mới được tính mỗi năm trên Valor Patrimonial Tributário (VPT) của các bất động sản có giá trị vượt ngưỡng, bất kể chủ sở hữu cư trú ở đâu. Chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm về thuế cho bất động sản (hoặc phần tài sản) trị giá trên € 600.000. Các mức thuế được ấn định như sau: 0,4% đối với tài sản do công ty / cơ cấu doanh nghiệp nắm giữ. 0,7% đối với tài sản do cá nhân hoặc bất động sản không được quản lý lên đến 1 triệu Euro. 1,0% trên giá trị nắm giữ vượt quá 1 triệu Euro. Mức sàn 600.000 Euro áp dụng cho tất cả các cá nhân hoặc bất động sản, ngoại trừ những người có vấn đề về thuế. Các cặp vợ chồng và bạn đời dân sự có thể có một mức sàn nhân đôi là 1,2 triệu Euro. Các bất động sản được sử dụng trong du lịch hoặc cho mục đích thương mại, nông nghiệp hoặc công nghiệp được miễn trừ. Tuy nhiên, tất cả bất động sản ở Bồ Đào Nha vẫn phải chịu Imposto Municipal SobreImóveis (IMI), tương đương với thuế hội đồng Vương quốc Anh, từ 0,3% đến 0,8%. Thuế trước bạ từng được áp dụng đối với tài sản nhà ở có giá trị trên 1 triệu Euro đã được bãi bỏ. Lợi suất cho thuê ở Lisbon ở mức tốt. Theo đánh giá của Global Property Guide thì căn hộ ở Lisbon tiếp tục thu được lợi suất cho thuê tốt, dao động từ 4,5% đến 6,7%. Nên nhớ rằng, lợi nhuận cho thuê là tổng lợi tức phần trăm bạn sẽ kiếm được với tư cách là chủ nhà, khi cho thuê tài sản của bạn. Các căn hộ nhỏ hơn có xu hướng sinh lời nhiều nhất. Một căn hộ 50 mét vuông ở Lisbon mang lại lợi suất cho thuê khoảng 6,32%, trong khi đó một căn hộ 250 m2 chỉ sinh lời 4,5% lợi suất cho thuê. Các biệt thự ở Lisbon cũng có lợi suất cho thuê tốt, dao động từ 5,45% đến 6,05%. Và theo đó, biệt thự càng lớn, lợi suất càng thấp. Lợi suất cho thuê gộp từ các căn hộ ở Algarve ở mức trung bình, dao động từ 3,5% đến 3,8%. Biệt thự Algarve có lợi suất cho thuê thậm chí còn kém hơn, vào khoảng 2,84% đến 3,04%. Tại Lisbon, giá thuê căn hộ chỉ vào khoảng từ 12 Euro đến 16 Euro cho mỗi mét vuông/tháng, Một căn hộ 120 mét vuông có thể được thuê với giá khoảng 1,578 Euro mỗi tháng. Các biệt thự ở Lisbon cho thuê với giá khoảng 9 Euro đến 11 Euro cho mỗi mét vuông/tháng, và một biệt thự rộng 450 m2 có thể được thuê với giá khoảng 4.185 Euro mỗi tháng. Giá thuê của các căn hộ ở Algarve ở mức thấp hơn, dao động từ khoảng 4 đến 6 Euro/m2 mỗi tháng, vì vậy bạn có thể mong đợi thu nhập cho thuê hàng tháng khoảng 620 Euro cho căn hộ hoặc chung cư 120 mét vuông. Biệt thự ở Algarve cho thuê với giá khoảng 6 Euro/ m2 mỗi tháng, vì vậy thu nhập cho thuê hàng tháng vào khoảng 2,356 Euro đối với căn hộ hoặc biệt thự diện tích 300 mét vuông. Xét về tỷ lệ giá cho thuê, nghiên cứu của Global Property Guide cho thấy Lisbon có lợi suất cho thuê tốt. Nhu cầu cho thuê căn hộ - luật thuê nhà mới Bồ Đào Nha là một trong những quốc gia có tỷ lệ chủ sở hữu nhà ở cao nhất ở châu Âu, một phần nguyên nhân là do các khoản trợ cấp thế chấp hào phóng của chính phủ đã giúp đẩy tỷ lệ chủ sở hữu chiếm giữ từ 52% tổng số nhà ở năm 1981, lên 74% vào năm 2013 và cuối cùng là khoảng 75% vào năm 2019. Trong khi đó, thị trường cho thuê tư nhân đã thu hẹp từ 39% tổng nguồn cung nhà ở vào năm 1981, xuống còn khoảng 20%. Khu vực cho thuê nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng 3% tổng nguồn cung nhà ở, hay 16% tổng nguồn cung cho thuê. Thị trường cho thuê tư nhân bị thu hẹp là do luật thuê nhà quy định giá thuê nhà được kiểm soát chặt chẽ và bảo vệ người thuê khỏi bị trục xuất. Do đó, những người trẻ tuổi thường sống tại nhà riêng, hoặc mua một căn hộ. Điều này dẫn đến nhu cầu thuê nhà ở bị dồn nén đáng kể. Mọi thứ đã được cải thiện nhờ Luật 31/2012. Theo đó, bộ luật này được thông qua vào ngày 14 tháng 8 năm 2012, trao nhiều quyền hơn cho chủ nhà. Biện pháp mới là một trong những điều kiện cho thỏa thuận cứu trợ trị giá 78 tỷ euro của IMF từ IMF, ECB và Ủy ban châu Âu. Luật 'Quyền có Nhà ở' được thông qua
Vào tháng 7 năm 2019, Nghị viện đã thông qua Luật Nhà ở cơ bản tạo cơ sở pháp lý cho việc nhà ở được coi là quyền của công dân, với việc chính phủ hiện chịu trách nhiệm đảm bảo đủ nhà ở cho mọi công dân. Để giảm bớt tác động của giá nhà tăng cao và loại bỏ tình trạng vô gia cư, luật mới buộc các hội đồng thành phố phải sử dụng nguồn cung nhà ở và công trình công cộng để làm nhà ở giá cả phải chăng và cấm người thuê nhà trục xuất cho đến khi chính phủ có thể cung cấp nhà ở thay thế gần đó.

Dựa trên luật đã nêu, chính sách nhà ở quốc gia đầu tiên sẽ được trình lên Quốc hội vào tháng 3 năm 2020. Tăng trưởng kinh tế khiêm tốn; tình hình tài chính đang dần cải thiện Nền kinh tế Bồ Đào Nha tăng trưởng khiêm tốn 2% trong năm 2019 so với một năm trước đó, sau khi tăng hàng năm 2,4% vào năm 2018, 3,5% vào năm 2017, 2% vào năm 2016, 1,8% vào năm 2015 và 0,8% vào năm 2014, theo Ủy ban Châu Âu. Tình trạng thất nghiệp Bồ Đào Nha Thâm hụt tài khóa của nước này ở mức 0,1% GDP năm 2019, giảm mạnh từ 0,4% năm 2018, 3% năm 2017, 1,9% năm 2016, 4,4% năm 2015 và 7,2% năm 2014. Năm 2020, chính phủ dự kiến ​​thặng dư ngân sách 0,2% GDP - mức thặng dư đầu tiên trong 45 năm dân chủ của đất nước. Lạm phát ở mức 0,4% vào tháng 12 năm 2019, giảm từ 0,7% vào tháng 12 năm 2018 và 1,5% hai năm trước, theo INE. Lạm phát dự kiến ​​sẽ tăng lên 1,1% trong năm nay và 1,4% vào năm 2021, dựa trên ước tính của Ủy ban châu Âu. Tỷ lệ thất nghiệp là 6,1% trong quý 3 năm 2019, giảm so với mức 6,7% của cùng kỳ năm ngoái và là mức thấp nhất trong 17 năm. Tỷ lệ thất nghiệp của Bồ Đào Nha trung bình khoảng 12% từ năm 2010 đến năm 2018. Dự kiến ​​sẽ giảm thêm xuống 5,9% trong năm nay và 5,6% vào năm 2021. Nguồn: Global Property Guide Dịch tiếng Việt: BeInvestor.net

Bài phân tích khá hay về thị trường bất động sản Bồ Đào Nha trước đại dịch.