Students Taking Exams
beinvestor - bất động sản quốc tế.png
V2 Development.png

Thông điệp từ các CFO (Giám đốc tài chính) gửi đến các nhà đầu tư BĐS

Đã cập nhật: 26 thg 12, 2020

Nhiều nhà đầu tư bất động sản sắp sửa nhận ra mức độ ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 toàn cầu đang lan từ các tòa nhà vắng đến lợi tức của họ.

Bloomberg đã đào tạo một trí thông minh nhân tạo (AI) nhằm mục đích nghiên cứu các cuộc gọi trao đổi về tình hình tài chính của hàng trăm giám đốc điều hành công ty trên toàn thế giới bàn về mức độ cấp thiết phải cắt giảm chi phí mặt bằng. Các phương án đưa ra bao gồm cắt giảm diện tích văn phòng, đẩy nhanh việc đóng cửa chi nhánh, thương lượng lại giá thuê kho bãi và thậm chí đóng cửa các trung tâm dữ liệu.


Trong khoảng 4767 cuộc gọi trao đổi về tình hình tài chính được ghi lại trong giai đoạn từ 21 tháng 7 đến 08 tháng 12 năm nay, khoảng 1/8 các cuộc gọi được AI tiết lộ thể hiện rằng các công ty đang cân nhắc lại nhu cầu mặt bằng của mình, với nhiều công ty có kế hoạch cắt giảm hàng triệu USD trong quá trình này.


Đại dịch đã khiến các chủ sở hữu mặt bằng chật vật và tạo áp lực lên các mã chứng khoán liên quan đến bất động sản thương mại, dẫn đến nhiều nhà đầu tư đang đối mặt với rủi ro thiệt hại về dòng tiền. Trong tổng quỹ bất động sản dành riêng cho mục đích đầu tư ước tính trị giá 10 nghìn tỷ USD trên toàn cầu, các nguồn vốn lớn của ngành – là các quỹ hưu trí và các công ty bảo hiểm hiện đang phải dựa vào nguồn thu nhập ổn định để chi trả cho các cam kết dài hạn của họ.


Các nhà đầu tư đang chịu tổn thất: chỉ số cổ phiếu bất động sản toàn cầu đã giảm hơn 10% trong năm nay khi chỉ số ước tính của tất cả các loại cổ phiếu tăng khoảng 13%. Về chỉ số nợ, các khoản nợ quá hạn của các khoản thế chấp thương mại Hoa Kỳ đã tăng lên gần 6% vào tháng 11, theo Hiệp hội các Ngân hàng thế chấp. Theo chỉ số Bloomberg Barclays, phí bảo hiểm rủi ro cho các chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp thương mại được xếp hạng BBB đã tăng gần gấp đôi kể từ đầu năm.


Khi suy thoái toàn cầu trầm trọng hơn và các công ty chuẩn bị cho bình thường mới, việc kinh doanh sẽ cần ít không gian hơn so với thời tiền Covid. Một cuộc khảo sát được tiến hành hồi tháng 10 bởi Viện Giám đốc UK cho thấy 74% các công ty có kế hoạch tận dụng xu hướng làm việc tại nhà khi đại dịch lắng xuống, với hơn một nửa dự định giảm diện tích không gian làm việc họ sử dụng.


Mặc dù vắc xin dành cho virus Corona đã khiến các nhà đầu tư toàn thế giới phấn khích và cổ phiếu bất động sản tăng trở lại, nhưng vẫn còn quá sớm để ăn mừng. Những sự thay đổi đang được các cấp điều hành thảo luận có tính cơ cấu và dài hạn, với khoản tiết kiệm được dự báo rất được lòng các cổ đông và nhà phân tích của các công ty.

Chúng tôi sẽ triển khai một mô hình làm việc kết hợp cho nhân sự của mình và giảm được 12% nhu cầu mặt bằng.

- John Kritzmacher, CFO, John Wiley & Sons Inc - một đơn vị cung cấp thông tin giáo dục có trụ sở chính tại New Jersey và 38 chi nhánh toàn cầu, ước tính tiết kiệm được 7 – 8 tỷ USD/năm kể từ năm 2022


Kể cả các công ty chủ yếu thuê mặt bằng ở những địa điểm phải chăng hơn cũng đang nhắm mục tiêu cắt giảm. “Chúng tôi mong muốn tiết kiệm 35% diện tích của chúng tôi tại trụ sở chính,” Jan Juchelka, CEO của Komercni Banka As, một tổ chức tín dụng có trụ sở tại Praha cho biết trong một cuộc gọi hồi tháng 8 thảo luận về kế hoạch “văn phòng thông minh, không gian làm việc linh động”, kết hợp giữa làm việc tại nhà và phân bổ không gian làm việc theo nhu cầu.


Đại dịch cũng đẩy mạnh sự sụp đổ của hệ thống chi nhánh ngân hàng. Các tổ chức tài chính như Tupelo, Renasant Corp. có trụ sở chính tại Mississipi, Amerant Bancorp Inc. ở Florida, Cembra Money Bank AG ở Zurich, và Truist Financial Corp. ở Bắc Carolina là một vài trong số những tổ chức tài chính đang thảo luận về việc cắt giảm và đóng cửa trong giai đoạn này.


“Chúng tôi có kế hoạch đóng cửa 104 chi nhánh vào tháng 12 và tháng 1 và đang tìm cách để tiếp tục đóng cửa nhiều chi nhánh hơn vào năm 2021”, Giám đốc tài chính Daryl Bible của Truist Financial cho biết trong cuộc gọi ngày 15 tháng 10.


Chiến lược về mặt bằng mới của chúng tôi sẽ “phù hợp với trạng thái bình thường mới đang được kỳ vọng, điều này, trong nhiều trường hợp, làm giảm sự tiêu tốn mặt bằng của chúng tôi xuống còn 50%.” – Mark Harris, CFO của Heidrick & Struggles International Inc, hãng nghiên cứu toàn cầu có trụ sở tại Chicago với hơn 50 chi nhánh toàn cầu. Dự kiến tiết kiệm được một khoảng chi phí ban đầu là 6 triệu USD/năm, và sẽ tiết kiệm được thêm khoảng 5-8 triệu USD nữa khi chiến lược này có tiến triển.


Không chỉ có các văn phòng bị cắt giảm và thu hẹp. S&P Global Inc., đơn vị cung cấp thông tin tài chính, cũng đang lên kế hoạch hợp nhất các trung tâm dữ liệu của mình, giám đốc tài chính đơn vị này - Ewout Steenbergen cho biết trong một cuộc gọi hồi cuối tháng 7. Ông nói rằng Covid-19 sẽ “thay đổi cách thức và nơi chúng tôi làm việc”.


Mặc dù bất động sản công nghiệp có sự tăng trưởng mạnh trong giai đoạn đại dịch nhờ sự bùng nổ trong mua sắm trực tuyến thúc đẩy nhu cầu kho bãi, thu nhập của thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng. “Chúng tôi có một nhóm nhân sự chuyên tìm kiếm những sáng kiến nhằm giảm chi phí bổ sung để bảo toàn thu nhập” Phó Giám đốc điều hành kiêm Giám đốc tài chính của Air Canada Michael Rousseau cho biết trong một cuộc gọi hồi tháng Bảy.”Ngoài lao động và nhóm phương tiện vận chuyển, các lĩnh vực trọng tâm là bảo trì, bất động sản, CNTT và các chi phí cố định khác”.


“Bạn cần thương lượng và nhận một số hỗ trợ cho những lúc như thế này. Nếu tình hình này tiếp diễn, chúng tôi có lẽ sẽ phải gia hạn và kêu gọi hỗ trợ nhiều hơn.” Ashish Dikshit – giám đốc điều hành của hãng bán lẻ thời trang Aditya Birla có hơn 3000 cửa hàng tại hơn 750 khu đô thị cho biết trong cuộc gọi hồi tháng 11. Hãng này đã cắt giảm khoảng 18 triệu USD tiền thuê mặt bằng 6 tháng từ một năm trước.


Ảnh hưởng rất sâu rộng: Domtar Corp., công ty vận hành các nhà máy giấy ở Mỹ, đang tìm cách đóng cửa nhà máy, trong khi Waste Connections Inc., công ty vận hành các trung tâm tái chế, dự kiến sẽ giảm giá thuê. Ngay cả các công ty trong lĩnh vực chăm sóc sức khỏe, như đơn vị điều hành nhà nghỉ hưu Brookdale Senior Living Inc. có trụ sở tại Tennessee, đang cố gắng cắt giảm tiền thuê.


“Chúng tôi nhận được các chính sách giảm tiền thuê đáng kể trong dài hạn, tổng cộng đã lên đến hơn 500 triệu USD”, Giám đốc điều hành Brookdale, Lucinda Baier cho biết trong một cuộc gọi vào tháng Tám.


Kế hoạch cắt giảm chi phí của nhiều công ty vẫn đang trong giai đoạn đầu và sẽ mất một thời gian để có thể tính đến tác động lên lợi nhuận cuối cùng của các nhà đầu tư. Khi nhân viên bắt đầu quay trở lại các tòa nhà vào năm tới, các câu hỏi dài hạn về nhu cầu mặt bằng thậm chí có thể trở nên cấp thiết hơn khi mối quan tâm về sức khỏe, an toàn và tương tác giữa người với người trở nên khó khăn hơn. “Chúng ta sẽ chuyển sang một thế giới mới, nơi mọi người áp dụng cân bằng linh hoạt giữa làm việc tại nhà và làm việc tại văn phòng,” John Rogers, Giám đốc tài chính tại tập đoàn quảng cáo WPP Plc, cho biết trong một cuộc gọi hồi tháng 8. “Điều đó có nghĩa là chúng tôi sẽ cần ít không gian văn phòng hơn trong tương lai.”


Lưu ý: Tổng số công ty hiện đang thảo luận về chi phí mặt bằng có thể còn cao hơn.


Nguồn: Bloomberg