Munich và Frankfurt là những thị trường nhà ở được định giá cao nhất trên toàn cầu, theo UBS

Chỉ số bong bóng BĐS toàn cầu UBS 2020

UBS đã nghiên cứu giá bất động sản nhà ở tại 25 thành phố lớn trên thế giới. Theo nghiên cứu này, có năm thành phố châu Âu cũng như Toronto và Hồng Kông thuộc những khu vực có nguy cơ bong bóng nhà đất. Bất chấp suy thoái kinh tế toàn cầu hiện nay, trung bình tốc độ tăng giá nhà được điều chỉnh theo lạm phát ở 25 thành phố này đã tăng nhanh trong bốn quý vừa qua, điều mà chúng tôi cho là không bền vững. Ngoài ra, đại dịch còn khuếch đại một số bất ổn dài hạn xung quanh vấn đề nhà ở đô thị.

Zurich, ngày 30 tháng 9 năm 2020 - Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu UBS, một nghiên cứu hàng năm của Chánh Văn phòng đầu tư thuộc UBS Global Wealth Management, cho thấy rủi ro bong bóng BĐS hoặc vấn đề định giá quá cao của thị trường nhà ở tại một nửa số thành phố được đánh giá.

Mức giá bình quân tăng, với nhiều thành phố ở châu Âu có nguy cơ bong bóng BĐS

Khu vực đồng tiền chung châu Âu (Eurozone) nổi bật là khu vực có thị trường nhà ở phát triển quá nóng. Munich và Frankfurt đứng đầu bảng xếp hạng các thị trường có nguy cơ bong bóng nhà đất, tiếp theo là Paris và Amsterdam. Tương tự, các thành phố Zurich, Toronto và Hong Kong cũng cho thấy sự mất cân đối cao. Trái với năm ngoái, thị trường bất động sản Vancouver hiện đang thuộc nhóm được định giá quá cao, chung cảnh ngộ với Luân Đôn, San Francísco, Los Angeles và một thị trường được định giá đỡ cao hơn một chút là New York. Boston, Singapore và Dubai vẫn được định giá khá cân bằng, tương tự như Warsaw, thành phố lần đầu được đưa vào nghiên cứu. Chicago vẫn được định giá thấp và là thành phố duy nhất thuộc nhóm được định giá thấp.

Trung bình, tốc độ tăng giá bất động sản được điều chỉnh theo lạm phát hàng năm ở các thành phố được nghiên cứu đã tăng nhanh trong 4 quý vừa qua. Ở rất nhiều đô thị châu Âu, giá đã tăng hơn 5%, trong đó dẫn đầu là Munich, Frankfurt và Warsaw. Tăng trưởng giá ở các thành phố châu Á và Mỹ, ngoại trừ Sydney, vẫn giữ ở mức từ thấp đến trung bình với mức tăng 1 con số. Madrid, San Francisco, Dubai và Hồng Kông là những thành phố duy nhất ghi nhận giá giảm. Lần cuối cùng có ít thành phố với mức tăng trưởng giá âm (giảm giá) hơn là vào năm 2006.

Mark Haefele, Giám đốc Đầu tư tại UBS Global Wealth Management, cho biết: “Vẫn chưa rõ tỷ lệ thất nghiệp cao hơn và triển vọng ảm đạm về thu nhập hộ gia đình sẽ ảnh hưởng đến giá nhà ở mức độ nào. Tuy nhiên, rõ ràng là tốc độ tăng giá trong 4 quý vừa qua là không bền vững trong ngắn hạn. Giá thuê ở hầu hết các thành phố đã giảm, báo hiệu một giai đoạn điều chỉnh có thể sẽ đến khi các khoản trợ cấp dần mất đi và áp lực lên thu nhập tăng lên.”

Định giá thị trường cao và triển vọng ngắn hạn không chắc chắn đang khiến khuynh hướng dài hạn của thị trường nhà đất đô thị trở thành trọng tâm. Một mặt, các động lực tăng giá chủ yếu của bất động sản đô thị - cơ hội việc làm, cơ sở vật chất cao cấp, chi phí tài chính thấp và tăng trưởng nguồn cung bị hạn chế - vẫn còn đó. Mặt khác, đại dịch có vẻ đang thúc đẩy việc chuyển dịch gia tăng dân số từ các thành phố sang các khu vực đô thị rộng lớn hơn.

Claudio Saputelli, Giám đốc Bất động sản tại Văn phòng Đầu tư của UBS Global Wealth Management, giải thích: “Sự gia tăng của các văn phòng tại nhà đặt dấu chẩm hỏi về nhu cầu sống gần các trung tâm thành phố. Áp lực lên thu nhập hộ gia đình khiến nhiều người chuyển nhà đến các khu vực ngoại thành có giá cả phải chăng hơn. Hơn nữa, các thành phố vốn đã mắc nợ hoặc có nền kinh tế yếu hơn sẽ phải đối phó với cuộc khủng hoảng kinh tế này bằng việc tăng thuế hoặc cắt giảm chi tiêu công, cả hai điều này đều không mang lại hiệu quả tốt cho giá bất động sản. Tổng hợp lại, những yếu tố này làm tăng thêm một số bất ổn dài hạn xung quanh nhu cầu nhà ở đô thị”.

Matthias Holzhey, tác giả chính của nghiên cứu và Trưởng bộ phận Đầu tư Bất động sản Thụy Sĩ tại UBS Global Wealth Management, nói thêm: “Các thành phố hiện có nguy cơ bong bóng dường như đang chống chọi với cuộc khủng hoảng Covid-19 tương đối tốt. Các nền kinh tế địa phương ở Munich, Toronto và Hồng Kông có thể sẽ nhanh chóng phục hồi. Nhưng ngay cả khi thị trường không có sự điều chỉnh trên diện rộng, tiềm năng nguồn vốn tiếp tục tăng có vẻ đã cạn kiệt. Đặc biệt, triển vọng của các khoản mua để cho thuê là rất kém do tỷ lệ giá BĐS trên giá thuê hiện cao kỷ lục”.

Tổng hợp Chỉ số bong bóng BĐS toàn cầu của UBS

Tình hình cụ thể tại các khu vực

Thụy Sĩ

Zurich ghi nhận tốc độ tăng giá mạnh nhất trong tất cả các khu vực kinh tế của Thụy Sĩ trong thập kỷ vừa qua. Thị trường nhà ở của Zurich có nét đặc trưng bởi sự mở rộng nguồn cung tương đối nhanh, với phần lớn các tòa nhà cuối cùng đã được cho thuê. Thị trường nhà ở của chủ sở hữu đã cạn kiệt, mặc dù cuộc khủng hoảng Covid-19 hầu như không để lại bất kỳ ảnh hưởng nào trên đó. Trên thực tế, nhà ở gần trung tâm thành phố Zurich được hưởng lợi từ việc nhu cầu ngày càng tăng. Mức độ sẵn sàng chi trả cao vừa phản ánh kỳ vọng rằng giá sẽ tiếp tục tăng và cả nhu cầu đầu tư duy trì. Cùng với những động thái này, thành phố hiện đã gia nhập hàng ngũ rủi ro bong bóng nhà đất.

Zurich cũng tiếp tục vượt qua Genava cả về giả và điểm chỉ số. Tuy nhiên, sau đợt tăng giá gần đây, thị trường nhà ở của Geneva đã phục hồi sau những tổn thất phát sinh trong giai đoạn từ 2013 đến 2016. Thêm vào đó, tỷ lệ thế chấp thấp khiến quyền sở hữu nhà trở nên hấp dẫn do giá thuê thị trường tăng cao và thành phố được hưởng lợi từ vị thế quốc tế, đồng thời tiếp tục thu hút công dân nước ngoài bất chấp những hạn chế về khả năng chi trả.

Châu Âu

Điểm chỉ số bong bóng UBS của tất cả các thành phố Eurozone được nghiên cứu đều tăng trong bốn quý vừa qua, với mức định giá bất động sản đã ở mức cao nhất trên toàn thế giới. Tình trạng mất cân đối ngày càng gia tăng do chi phí tài chính thấp kỷ lục không phù hợp với sức mạnh nền kinh tế địa phương. Đáng chú ý nhất, giá cả ở Frankfurt và Munich đã tăng hơn gấp đôi trong thập kỷ qua.

Ngược lại, Luân Đôn có mức phát triển giá yếu thứ hai trong tất cả các thành phố được nghiên cứu kể từ năm 2016. Mặc dù vậy, thành phố này vẫn nằm trong nhóm được định giá quá cao nhưng các vấn đề về khả năng chi trả, bất ổn chính trị, thuế và môi trường quản lý chặt chẽ hơn đang gây áp lực lên giá nhà. Chúng tôi kỳ vọng những người mua nước ngoài sẽ tận dụng lợi thế của việc đồng bảng anh yếu hơn và giá thấp hơn, và do đó hỗ trợ mặt bằng giá trong trung hạn.

Mỹ

Điểm chỉ số tương đối ổn định trong năm năm qua ở các thành phố Bờ Đông. Ngược lại, các thị trường Bờ Tây lại biến động kém nhất quán. Tại Los Angeles, điểm số tiếp tục tăng, trong khi ở San Francisco, mức định giá nhà đã giảm do giá nhà giảm. Nhìn chung, lãi suất thế chấp giảm xuống mức thấp kỷ lục hỗ trợ giá nhà ở Mỹ. Nhưng sự thay đổi giá ở các thành phố được nghiên cứu biến động theo mức trung bình trên toàn quốc. Tăng trưởng nhu cầu trong nội thành đã chậm lại khi người dân chuyển ra ngoại thành do các vấn đề về khả năng chi trả và tác động của COVID-19. Làn sóng tiếp tục di cư đến các bang có mức chi phí thấp hơn và thân thiện về thuế và pháp lý hơn đối với kinh doanh đã thúc đẩy xu hướng này.

Trung Đông

Trong vòng 30 năm qua, Tel Aviv đã ghi nhận những mức tăng giá cao nhất trong số các thành phố được đề cập trong nghiên cứu của UBS. Hiện tại, giá nhà đang có xu hướng tăng trở lại do điều kiện tài chính dễ dàng hơn và nguồn cung nhà ở khan hiếm. Chính phủ đã giảm thuế mua căn nhà thứ hai, khuyến khích đầu tư vào thị trường nhà ở. Ngược lại, thị trường nhà ở Dubai đã đạt mức thấp mới theo chu kỳ. Kể từ mức đỉnh ghi nhận lần cuối vào năm 2014, giá đã giảm hơn 35%, và điểm định giá đã gần với mức khủng hoảng. Những tác động tích cực lên giá do mức tăng dân số cao và các quy định thế chấp dễ dàng hơn đang được bù đắp bởi sự tăng trưởng nguồn cung liên tục và giá dầu suy yếu.

Khu vực Châu Á Thái Bình Dương

Giá nhà ở cả Hồng Kông và Singapore đều khá ổn định trong nửa đầu năm 2020. Tuy nhiên, trong khi giá nhà ở thực tế của Hồng Kông cao hơn 50% so với 10 năm trước, giá ở Singapore hầu như không thay đổi trong giai đoạn này. Việc thắt chặt quy định đã chứng tỏ vô cùng hiệu quả trong việc kiềm chế tăng trưởng về giá trên đảo quốc sư tử trong thập niên vừa qua. Triển vọng kinh tế không chắc chắn đang đè nặng lên triển vọng thị trường ở cả hai thành phố, nhưng trong trung hạn nhu cầu có thể vẫn ở mức cao do vai trò chủ chốt của họ trong khu vực. Tokyo đã phát triển thành một trong những thị trường nhà ở năng động nhất trong khu vực, được hỗ trợ bởi sự gia tăng dân số mạnh mẽ và các điều kiện tài chính hấp dẫn. Ở Sydney, các tiêu chuẩn cho vay dễ dàng hơn và việc cắt giảm lãi suất của RBA đã tạo ra một sự phục hồi giá khiêm tốn nhưng nhiều khả năng tốc độ phục hồi sẽ nhanh.

Theo: USB

Dịch tiếng Việt: BeInvestor.net