Students Taking Exams
beinvestor - bất động sản quốc tế.png
V2 Development.png

Hoa Kỳ - Biden tìm cách giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở bằng cách nới lỏng quy hoạch

Đã cập nhật: 12 thg 4, 2021

Một nỗ lực của chính quyền Biden nhắm đến việc khuyến khích các bang và địa phương nới lỏng các hạn chế đối với việc xây dựng mới, một nỗ lực nhằm gia tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở mới.

Hình ảnh mang tính chất minh họa

Sáng kiến nhà ở giá rẻ trị giá 213 tỷ USD trong kế hoạch cơ sở hạ tầng trị giá 2,3 nghìn tỷ USD được công bố vào tuần trước bao gồm một chương trình tài trợ cạnh tranh nhằm giải quyết tình trạng quy hoạch phân vùng loại trừ, điều mà chính quyền cho rằng đã làm tăng chi phí xây dựng và bất động sản dân cư, đồng thời hạn chế các gia đình không thể tiếp cận với các khu vực có nhiều cơ hội hơn. Chương trình tài trợ này sẽ có trị giá ít nhất là 5 tỷ USD, theo một quan chức chính quyền.


Các quy hoạch và quy định sử dụng đất của địa phương — chẳng hạn như kích thước lô đất tối thiểu, yêu cầu đậu xe và các quy định cấm đối với nhà ở cho nhiều gia đình — đã gia tăng kể từ những năm 1970. Tình trạng thiếu nhà ở cũng đã kéo dài ra khỏi các khu vực ven biển đắt đỏ như Boston và San Francisco đến những nơi như Grand Rapids, Mich., và Austin, Texas.


Gần đây, tình trạng thiếu hụt nhà càng trở nên trầm trọng hơn do lãi suất vay thế chấp thấp kỷ lục và đại dịch Covid-19, khiến cư dân thành phố mong muốn thoát khỏi những không gian sống chật chội để có những ngôi nhà rộng rãi hơn ở ngoại ô.


“Có quá nhiều những quyết định ở cấp địa phương có thể cản trở việc phát triển nhà ở giá rẻ đến mức các nhà hoạch định chính sách liên bang nên thúc đẩy các động đồng tổ chức lại cách tiếp cận việc phát triển bất động sản lại từ đầu.” - Jim Parrott và Mark Zandi viết trong một báo cáo tuần trước cho Viện Quy hoạch Đô thị, một nhóm nghiên cứu có trụ sở tại Washington. Ông Parrott là cựu cố vấn nhà ở của chính quyền Obama, còn ông Zandi là trưởng ban kinh tế của Moody’s Analytics.


Một số chuyên gia kinh tế và quy hoạch đô thị nói rằng việc nới lỏng quy hoạch và hạn chế sử dụng đất sẽ giải quyết các rào cản lớn (các rào cản nghiêm ngặt nhất trong 30 năm qua) trong việc nới rộng nguồn cung nhà ở cho thuê hoặc bán. Các quy định của địa phương về bảo vệ môi trường và công suất đường xá, trường học và cống rãnh thường được những người dân (thường muốn giữ giá trị bất động sản cao) ủng hộ một cách mạnh mẽ.


Joseph Gyourko, giáo sư bất động sản và tài chính tại Trường Wharton của Đại học Pennsylvania, cho biết chương trình tài trợ được chính quyền Biden đề xuất sẽ giúp bù đắp cho chi phí và gánh nặng của việc xây dựng mới, chẳng hạn như tắc nghẽn gia tăng, điều có thể cản trở các dự án nhà ở giá rẻ.

“Chính quyền địa phương sẽ cần phải bồi thường bao nhiêu cho cư dân để đền bù cho việc phê duyệt quy hoạch nhà ở với mật độ cao hơn là hợp lý?” ông Gyourko nêu quan điểm. Ông khuyến nghị chính quyền nên bắt đầu với 5 tỷ USD và mở rộng quy mô chương trình nếu nó thành công.


Một số khu vực pháp lý đã bắt đầu nới lỏng các quy tắc sử dụng đất. Minneapolis đã thông qua luật quy hoạch vào năm 2019 nhằm mở ra các khu dân cư để xây dựng nhiều hơn. Seattle đã thay đổi các quy tắc phân vùng ở 27 khu vực lân cận vào năm 2019. California đã mở cửa phân cho các thành phố nhiều căn bất động sản dân cư hơn gồm những khu nhà nhỏ liền kề với những ngôi nhà dành cho một gia đình, để tăng nguồn cung nhà ở.

Michael Wallace, giám đốc quy định về nhà ở, cộng đồng và phát triển kinh tế của Liên đoàn các thành phố, cho biết nhóm của ông ủng hộ kế hoạch của chính quyền Biden, một phần vì nó cung cấp các chính sách khích lệ chứ không phải bắt buộc. Ông nói: “Bạn có thể sử dụng ngân sách này theo hướng thưởng cho việc hiện đại hóa các chính sách sử dụng đất nhưng không bắt buộc các thành phố phải thực hiện các chính sách có thể không phù hợp với họ.”


Chính quyền Biden cho biết trong một tờ thông tin rằng chương trình sẽ trao “nguồn vốn linh hoạt và hấp dẫn cho các khu vực pháp lý thực hiện các bước cụ thể để loại bỏ những rào cản không cần thiết đối với việc xây dựng nhà ở giá phải chăng”. Nhà Trắng sẽ không phạt các thành phố nếu họ không muốn tham gia, quan chức chính quyền cho biết.


Nhưng một số người ủng hộ nhà ở giá rẻ đã hoài nghi rằng kế hoạch này sẽ thành công ở những khu vực thịnh vượng hơn, nơi mà chính quyền địa phương không muốn đẩy mạnh phát triển hơn nữa. Họ nói, trừ khi tiền tài trợ được gắn với ngân sách liên bang cho đường bộ và đường cao tốc, chương trình có thể chỉ đạt được thành công hạn chế trong những lĩnh vực đó.

Một số nhà phê bình bảo thủ về các hạn chế quy hoạch địa phương cũng tỏ ra nghi ngờ, cảnh báo rằng các mô hình đi lại và sinh hoạt đang thay đổi rất nhiều do đại dịch nên phản ứng của chính phủ liên bang có thể là vụng về và không hiệu quả.


“Những phần thưởng khiêm tốn đang được chào mời sẽ không hiệu quả trong việc bổ sung nguồn cung mới cần thiết để giữ cho lạm phát giá nhà phù hợp với tốc độ tăng lương”. Ed Pinto, Giám đốc Trung tâm Nhà ở của Viện Doanh nghiệp Hoa Kỳ cho biết: “Và thậm chí nhiều USD hơn không phải là câu trả lời vì chính phủ liên bang trong nhiều thập kỷ đã rót hàng nghìn tỷ USD vào thị trường nhà ở, và kết quả là nhà ở ngày càng ngoài khả năng chi trả. Vì vậy, chúng ta đừng lặp lại những sai lầm trong quá khứ”.

Không giống như thời kỳ bùng nổ xây dựng vào giữa những năm 2000, tình trạng thâm hụt nhà để bán đang đóng một vai trò lớn trong việc tăng giá nhà hiện nay. Theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia, một số lượng nhà có sở hữu từ trước thấp kỷ lục đã giúp đẩy giá nhà hiện tại trung bình lên 15,8% trong tháng 2 so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 313.000 USD.


Tốc độ xây dựng nhà mới không theo kịp nhu cầu trong những năm gần đây do các công ty xây dựng mất nhiều năm để phục hồi sau cuộc khủng hoảng tài chính và đối mặt với tìn