Làm thế nào để đầu tư một BĐS tại Mỹ khi bạn là Nhà đầu tư nước ngoài? Chính sách đầu tư của liên bang có gì khác biệt? Qui trình mua một BĐS diễn ra như thế nào? Các khoản chi phí và Thuế là bao nhiêu? Chúng ta cùng tham khảo nội dung chi tiết dưới đây.
Quy trình mua bất động sản ở Mỹ
Chỉ có vài hạn chế nhỏ đối với quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài ở Mỹ nhưng những điều này không đáng kể đối với mục đích đầu tư mua để cho thuê. Ở cấp liên bang, chỉ có một số hạn chế đối với người nước ngoài không phải cư dân (NRA) đối với quyền sở hữu hoặc đầu tư vào bất động sản (Đạo luật Công bố Đầu tư Nông nghiệp Nước ngoài năm 1978 (FIDA); Đạo luật Khảo sát Đầu tư Quốc tế năm 1976 (IISA); Đạo luật Đầu tư Nước ngoài vào Thuế Bất động sản năm 1980 (FIRPTA). Như đã nêu trên, những hạn chế này không nghiêm trọng. Ở Oklahoma, người nước ngoài không được phép mua đất nhưng họ có thể mua căn hộ chung cư.
Các thủ tục cụ thể có thể khác nhau tùy từng tiểu bang, cũng như giữa các quận và thành phố.
Quy trình dưới đây được áp dụng ở Thành phố New York.
1. Trực tiếp gửi đề nghị mua thông qua đại lý của bạn, người này sẽ chuyển cho đại lý của người bán hoặc trực tiếp cho người bán. Người bán có thể phản đối đề nghị của bạn và bắt đầu quá trình đàm phán nhưng hy vọng sẽ dẫn đến một thỏa thuận về giá cả, các điều khoản và ngày hoàn tất hợp đồng.
2. Luật sư của người bán bắt đầu chuẩn bị hợp đồng mua bán. Luật sư đó sẽ thu thập và xem xét các tài liệu sau: chứng thư, khảo sát, hợp đồng bảo hiểm quyền sở hữu, kỳ phiếu hoặc thế chấp bất động sản, giấy chứng nhận quyền cư trú, hóa đơn thuế, hóa đơn điện nước ga, hợp đồng thuê nhà, giấy phép thang máy, hồ bơi, v.v.
3. Trong khi đó, luật sư của bạn (luật sư bất động sản được yêu cầu can thiệp vào mọi giao dịch bất động sản ở New York) sẽ kiểm tra tình trạng tài chính của căn hộ nơi bạn muốn mua.
4. Luật sư của người mua xem xét và thương lượng chứng thư hợp đồng, quyền sở hữu và chính sách bảo hiểm quyền sở hữu, cũng như các tài liệu được đề cập trong chính sách quyền sở hữu, chẳng hạn như giấy khảo sát, giấy chứng nhận cư trú, hóa đơn thuế bất động sản, hóa đơn sưởi, máy lạnh và hóa đơn điện.
5. Sau khi luật sư của bạn kết luận rằng điều kiện tài chính của căn hộ là thỏa đáng, các quy định của pháp luật của tòa nhà được bạn chấp nhận và hợp đồng mua bán cũng được chấp nhận, luật sư của bạn sẽ đồng ý để bạn ký hợp đồng. Sau đó, bạn thường sẽ được yêu cầu đặt cọc 10% giá mua. Hợp đồng cộng với tiền đặt cọc sau đó sẽ được chuyển cho người bán để ký. Số tiền này sẽ được giữ trong tài khoản ký quỹ của luật sư người bán cho đến khi giao dịch hoàn tất. Điều quan trọng cần lưu ý là cho đến khi tất cả các bên đã ký hợp đồng và hợp đồng đã được bàn giao, người bán vẫn có thể xem xét lại và chấp nhận các đề nghị mua khác.
6. Sau đó, bạn sẽ nhận được từ đại lý bất động sản của bạn các yêu cầu từ Ban quản trị chung cư và các giấy tờ đăng ký. Đối với nhà chung cư, việc bán được tiến hành có điều kiện khi Ban quản trị thông qua “Quyền từ chối Đầu tiên” chấp thuận cho người mua, trừ khi bạn mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Hợp đồng mua bán của bạn sẽ quy định rằng bạn phải nhanh chóng nộp đơn xin phê duyệt từ hội đồng quản trị sau khi thực hiện cam kết về tài chính, nếu có. Bạn phải hợp tác với các yêu cầu của ban quản trị chung cư và cung cấp bất kỳ giấy tờ nào mà ban quản trị yêu cầu để được ban quản trị chấp thuận. Các giấy tờ bắt buộc thường bao gồm: đơn đăng ký, báo cáo tài chính được ký bởi Kế toán viên công chứng, tất cả các giấy tờ hỗ trợ cần thiết cho báo cáo tài chính của bạn, tờ khai thuế ba năm, sao kê ngân hàng, thư giới thiệu cá nhân và từ đơn vị tài chính, thư giới thiệu nghề nghiệp, hợp đồng mua bán, chứng từ ngân hàng (nếu cần) cho biết khoản vay của bạn đã được thực hiện, v.v.
7. Hồ sơ đăng ký của bạn sẽ được xem xét, và nếu tất cả các tài liệu bắt buộc được tổng hợp đầy đủ và thực hiện đúng trình tự, hồ sơ của bạn thường sẽ được chấp thuận. Sau đó, bạn có thể tiến hành giai đoạn hoàn tất giao dịch
8. Việc hoàn tất giao dịch được thực hiện theo quy định và khác nhau tùy khu vực. Nói chung, tất cả các bên liên quan đều phải có mặt, danh tính của họ được xác minh, tài liệu được hoàn thiện, tính toán và các điều chỉnh và tính toán về tài chính được xem xét và các bên trao đổi tài liệu, tiền bạc và thông tin. Việc hoàn tất giao dịch thường diễn ra tại văn phòng luật sư của người bán, nhưng đôi khi tại văn phòng luật sư của bên cho vay. Các chi phí khác nhau phải trả khi hoàn tất giao dịch và sẽ thay đổi tùy theo các cấp có thẩm quyền. Người mua thường trả phí để lưu lại chứng thư và hồ sơ thế chấp, hóa đơn điện nước, phí ký quỹ, phí luật sư ngân hàng, thuế, phí thẩm định đặc biệt, phí tài chính, phí thẩm tra tra, phí ban đầu, các khoản điều chỉnh và các khoản phí khác có thể do nhà nước và chính quyền địa phương quy định.
9. Để bảo vệ người mua hoặc người cho vay khỏi các quyền của bên thứ ba đối với bất động sản, bạn nên đề nghị luật sư của bạn lưu lại các giấy tờ liên quan bằng cách nộp tại một văn phòng lưu trữ tài liệu công cộng, thường là văn phòng quốc gia.
Các chú thích cho bảng chi phí giao dịch
Tổng chi phí giao dịch đôi bên bao gồm tất cả các chi phí mua và sau đó bán lại bất động sản - phí luật sư, phí công chứng, phí đăng ký, thuế, phí đại lý, v.v.
Phí tra soát quyền sở hữu BĐS và phí bảo hiểm.
Phí bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản giao động tùy thuộc vào vị trí của bất động sản. Một thông lệ phổ biến là nhận bảo hiểm quyền sở hữu từ một trong những công ty bảo hiểm quyền sở hữu cạnh tranh. Bảo hiểm quyền sở hữu chỉ có thể được mua sau khi giao dịch giữa người mua và người bán đã hoàn tất và giá đã được thanh toán.
Một báo cáo về quyền sở hữu, mặc dù không bắt buộc, là điều kiện tiên quyết cần thiết để đảm bảo bảo hiểm quyền sở hữu. Các công ty quyền sở hữu không cung cấp bảo hiểm quyền sở hữu mà không có báo cáo quyền sở hữu tra soát lịch sử chứng thư và trình bày rõ ràng các điều khoản, giao ước và các giới hạn khác về quyền sở hữu.
Tổng chi phí bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản rất khác nhau dựa trên quy mô và giá trị của bất động sản, vị trí, phạm vi bảo hiểm và mức độ phức tạp của việc tra soát và bảo hiểm. Bạn nên đi hỏi giá một vài nơi để có mức phí tốt nhất, nhìn chung mức phí này tầm khoảng 0,5% giá trị bất động sản.
Phí lưu hồ sơ
Chính phủ tính phí lưu hồ sơ khi nhập hồ sơ chính thức về việc thay đổi quyền sở hữu bất động sản. Phí này có thể được thanh toán bởi một trong hai bên nhưng thường do người mua thanh toán. Phí lưu hồ sơ thường là số tiền cố định và ở mức tối thiểu.
Lệ phí pháp lý
Phí luật sư có thể thay đổi tùy thuộc vào vị trí và mức độ phức tạp của giao dịch. Hầu hết các luật sư tính theo phần trăm giá bán bất động sản, khoảng 0,5% đến 1%, trong khi một số luật sư tính phí cố định hoặc theo giờ. Mỗi bên (bên mua và bên bán) trả tiền cho luật sư riêng của họ.
Thuế chuyển nhượng bất động sản (RPTT)
Thuế chuyển nhượng BĐS tùy thuộc vào vị trí của bất động sản. Năm bang không áp thuế chuyển nhượng là Mississippi, Missouri, New Mexico, North Dakota và Wyoming. Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia có một danh sách về mức thuế chuyển nhượng bất động sản khác nhau theo từng tiểu bang.
Tại Thành phố New York, thuế chuyển nhượng bất động sản được áp vào việc bán hoặc chuyển nhượng bất động sản và thuế suất khác nhau, tùy thuộc vào giá trị và phân loại bất động sản.
Phí Đại lý Bất động sản
Phí đại lý bất động sản/ phí môi giới thường có thể thương lượng. Mặc dù tỷ lệ tiêu chuẩn là 6% một số đại lý sẵn sàng giảm tỷ lệ của họ chỉ để chốt một giao dịch. Một số đại lý tính phí cao hơn nhưng bao gồm các chức năng khác như tra soát quyền sở hữu. Phí này thường được trả bởi người bán
