Students Taking Exams
beinvestor - bất động sản quốc tế.png
V2 Development.png

BĐS Mỹ - Dự báo thị trường đến hết năm 2020 từ năm chuyên gia hàng đầu

Đã cập nhật: 5 thg 8, 2020

Sau 6 tháng đầu năm vô tiền khoáng hậu, sáu tháng cuối năm có thể mang lại điều gì? Dưới đây là những dự báo từ 5 chuyên gia kinh tế và bất động sản của Mỹ.

Mức lãi vay thế chấp vẫn đang trên đà xác lập đáy thấp nhất trong lịch sử. Giá nhà vẫn đang ở mức cao kỷ lục. Người mua nhà vẫn đang tìm kiếm cơ hội giao dịch. Các chủ nhà đang cân nhắc giữa lựa chọn bán và tái cấp tài chính.


Thị trường nhà đất Hoa Kỳ đang trải qua rất nhiều biến động trong bối cảnh một quốc gia thậm chí còn ngổn ngang hơn. Sau 6 tháng đầu năm vô tiền khoáng hậu, sáu tháng cuối năm có thể mang lại điều gì? Dưới đây là những dự báo từ 5 chuyên gia kinh tế và bất động sản của Mỹ.


Thị trường nhà đất ở Mỹ sẽ phục hồi theo sơ đồ hình V hay hình chữ W? Tại sao lại như vậy?

Ông Mark Fleming, Trưởng Ban Kinh tế tại First American Financial Corporation, một nhà cung cấp dịch vụ thanh toán và bảo hiểm quyền sở hữu:


“Có vẻ khó mà phủ nhận rằng khi nhìn vào các thống kê của thị trường nhà đất, sự phục hồi hình chữ V là khá rõ ràng. Lý do chính cho sự phục hồi mạnh mẽ này là các yếu tố tồn tại trước khi đại dịch Corona virus bùng phát (thiếu nguồn cung, lãi vay thế chấp thấp và nhu cầu sở hữu nhà của thế hệ Y – millennial) vẫn tiếp diễn và thậm chí còn gia tăng ảnh hưởng. Mức lãi vay thế chấp hiện còn thấp hơn, nguồn cung càng khan hiếm hơn và thế hệ millennial vẫn đang săn lùng nhà.”

Ralph McLaughlin, Trưởng Ban Kinh tế và Phó Chủ tịch Phân tích cấp cao tại Haus, một doanh nghiệp khởi nghiệp về sở hữu nhà đất cho hay:


“Đây sẽ là một sự phục hồi thị trường nhà đất theo hình chữ W vì ba lý do. Đầu tiên, chúng tôi nghĩ rằng sẽ có một sự phục hồi ban đầu chỉ đơn giản là do nhu cầu mua nhà bị dồn nén đáng lẽ ra phải diễn ra hồi tháng ba, tháng tư và tháng năm, nhưng sẽ được chuyển sang tháng sáu, tháng bảy và tháng tám. Nhưng sau đó, chúng tôi không kỳ vọng nhu cầu mới tự thay thế nó ở mức tương đương, điều này sẽ dẫn đến một sự sụt giảm khác về giao dịch. Thứ hai, và tôi nghĩ rằng chúng ta đang chứng kiến điều này rồi, đó là virus sẽ quay trở lại, điều này sẽ dẫn đến nhu cầu mua nhà ít hơn vào mùa thu. Thứ ba, có khả năng chúng ta sẽ chứng kiến tác động rộng lớn hơn lên nhu cầu mua nhà nếu khoảng trợ cấp thất nghiệp liên bang hết hạn vào cuối tháng.”

Taylor Marr, Trưởng Ban Kinh tế tại công ty môi giới bất động sản Redfin nhận xét:


“Khả năng cao sẽ là hình chữ W, mặc dù đợt sụt giảm thứ hai có khả năng không mạnh mẽ như đợt đầu. Thị trường tài chính và thị trường thế chấp ghét sự thiếu chắc chắn, nên chúng đã bị tác động mạnh mẽ hơn bởi cú sốc đầu tiên. Tuy nhiên, hai thị trường này sau đó đã ổn định và đang phục hồi, điều này cũng giúp thị trường nhà đất phục hồi. Sau khi nhu cầu bị dồn nén vượt qua đoạn giữa chữ W (mà có lẽ là điểm mà hiện tại chúng ta đang đứng), nhà đất sẽ quay lại trạng thái ổn định hơn, nhưng các tác động kinh tế tiếp tục kéo dài khi số ca nhiễm gia tăng dẫn đến việc hoãn mở cửa nền kinh tế.”

Những chỉ số bất động sản nào sẽ tăng trong nửa cuối năm 2020?


Todd Teta, Giám đốc Sản phẩm và Công nghệ tại nhà cung cấp giải pháp và dữ liệu bất động sản Attom Data cho biết:


“Nếu giá nhà đất tiếp tục chững lại hoặc đi xuống, mà rất có khả năng điều này sẽ xảy ra trong bối cảnh kinh tế hiện tại, khối lượng vốn chủ sở hữu nhà đất (tổng số tiền chủ nhà thực sự còn lại sau khi trừ hết các khoản nợ) cũng sẽ giảm. Đồng thời, trừ phi nền kinh tế tăng tốc, tỉ lệ thất nghiệp vẫn sẽ ở mức cao, đều này có thể sẽ dẫn đến việc số lượng nhà bị tịch thu tăng sau khi lệnh hoãn các tổ chức tín dụng tài chính đòi nợ các chủ nhà có các khoản thế chấp được bảo hiểm liên bang được dỡ bỏ (lệnh hoãn này hiện có hiệu lực đến 31 tháng 8). Theo kịch bản hiện tại, khả năng cao là số lượng nhà bị tịch thu sẽ tăng cùng với việc lệnh hoãn thu hồi các khoản thế chấp được dỡ bỏ.”

Fleming: “Một lợi ích rõ ràng của sự mất cân bằng cung cầu này trên thị trường hiện nay chính là sự gia tăng giá trị nhà đất. Chúng tôi dự kiến tốc độ gia tăng giá trị vẫn ở mức cao, thậm chí tăng tốc ở nhiều thị trường trong mùa hè này. Bạn không thể mua những thứ không được rao bán. Và người mua có thể thấy áp lực phải tăng giá mua để dành chiến thắng trong cuộc đua “trả giá” những căn nhà được rao bán.”


Marr: “Những tập đoàn xây dựng và phát triển bất động sản đã cung cấp thêm nguồn cung. Trong bối cảnh virus vẫn tiếp tục lây lan, những công trình mới lại đặc biệt hấp dẫn việc tham quan và xây dựng.”

Những chỉ số bất động sản nào sẽ hồi phục chậm hơn trong nửa cuối năm 2020? Tại sao lại như vậy?


Jeff Tucker, chuyên gia kinh tế tại trang web niêm yết bất động sản Zillow nói:


“Nguồn cung nhà cực kỳ hạn chế có thể kiềm hãm hoạt động mua bán nhà trong suốt nửa năm còn lại. Thật khó để ghi nhận một giao dịch mua bán nhà nếu không có ai sẵn lòng muốn bán cả.”


McLaughing: “Chúng tôi dự đoán một số chỉ số sẽ phục hồi theo hình chữ W, trong khi một số khác lại theo mô hình khác. Chúng tôi dự đoán rằng tăng trưởng việc làm, doanh số bán nhà đất, tăng trưởng giá và nhà đất bắt đầu theo hình chữ W, điều này sẽ khiến các chỉ số này có nhiều biến động thăng trầm, trong khi đó, chúng tôi dự đoán các hoạt động tái cấp vốn sẽ giao động theo kiểu thác nước. Những chỉ số khác có khả năng đánh bật xu hướng. Ví dụ như, chúng ta có thể thấy một sự gia tăng về tỉ lệ sở hữu nhà nếu người thuê nhà bị tác động mạnh hơn người chủ sở hữu.”


Điều gì cần phải xảy ra để đưa những người bán nhà quay trở lại thị trường?

Fleming: “Thách thức chính là người bán nhà cũng chính là người mua. Khoảng hai phần ba số người mua nhà cũng là những người hiện đang sở hữu nhà. Điều gì sẽ làm cho những người mua nhà hiện cũng sở hữu nhà quay trở lại thị trường? Trớ trêu thay, đó là thêm nguồn cung! Nhà đất không giống như đa số các loại mặt hàng khác. Nó cần phải “tốt hơn” cái mà người mua tiềm năng đang sở hữu, và khi nguồn cung cạn kiệt, chuyện tìm một ngôi nhà tốt hơn trở nên khó khăn hơn và thay vào đó chuyện bỏ thêm tiền và cải tạo nâng cấp ngôi nhà trở nên dễ hơn nhiều. Nỗi sợ không thể tìm được một chỗ ở tốt hơn, và thực tế là bán nhà và chuyển nhà đi nơi khác, hãy đối diện với chuyện này nào, rất là cực nhọc và tốn kém, kết hợp với thực tế là một người có thể tái đầu tư vào căn nhà hiện tại với mức lãi suất thấp đầy hấp dẫn. Vậy thì tại sao phải chuyển đi cơ chứ?”

Marr: “Việc giảm tỉ lệ lây nhiễm Corona virus trong cộng đồng sẽ xoa dịu các lo ngại về sức khỏe của người bán, cũng như việc nền kinh tế dần dần mở cửa trở lại sẽ giảm nỗi lo về việc mất việc. Đại dịch này càng làm nền kinh tế bị đóng cửa lâu thì người bán sẽ càng cẩn trọng hơn về tình hình tài chính của mình. Nhưng đó cũng là vấn đề về thiếu hụt nguồn cung, khiến cho tình huống này cũng hơi giống với thế nan giải con gà và quả trứng, cái nào có trước. Liên quan đến các đề nghị của người mua, những người mua muốn cải thiện chất lượng nhà ở cần tìm được một căn nhà khác trước khi họ quyết định niêm yết căn nhà hiện có, nhưng mà hiện không có đủ nhà đang được chào bán bởi vì những người bán đang không niêm yết nhiều.”

Tucker: “Rất nhiều người thuộc thế hệ boomer đã yên ấm trong nhà họ, và giờ đây, chuyện người ta cứ trì hoãn việc chuyển vào viện dưỡng lão cũng có thể hiểu được. Hi vọng tốt nhất để có nguồn niêm yết mới có lẽ là những nhà xây dựng, nhà phát triển bất động sản, những người có vẻ như đã bắt đầu tự tin trở lại sau khi việc thi công bị tạm dừng do phong tỏa trong mùa xuân.”

Mức cầu mà chúng ta đang thấy có ổn định đến hết năm nay hay không?

Fleming: “Không, nó sẽ giảm đi một chút. Khi virus tấn công và tất cả chúng ta phải ở nhà, những dịch vụ cắt tóc và những bữa ăn nhà hàng đã bị bỏ lỡ là những khoản chi tiêu không bao giờ quay lại. Nhưng, việc mua nhà có thể hoãn lại được. Một phần của sự tăng mạnh về nhu cầu khi những lệnh ở nhà được dỡ bỏ là do nhu cầu bị dồn nén (ở nhà) trong mùa xuân được hoãn lại cho đến đầu mùa hè. Cho nên, tôi dự trù rằng khi nhu cầu bị hoãn lại vận hành theo đúng quy luật của nó, nhu cầu sẽ hạ nhiệt. Nhưng tôi vẫn kì vọng rằng nhu cầu vẫn cao so với tiêu chuẩn lịch sử. Nghiên cứu của chúng tôi cho thấy rằng nhu cầu sở hữu nhà hằng năm của thế hiện millennial vẫn tiếp tục tăng trọng, và là một làn gió nhân khẩu mạnh cho thị trường nhà đất.”

Marr: “Không đâu. Phần lớn sự gia tăng về nhu cầu trong vài tuần vừa qua là do dồn nén từ mùa mùa mua nhà hồi mùa xuân. Nhiều khả năng nhu cầu sẽ hạ nhiệt, nhưng vẫn còn nhiều làn gió thúc đẩy thị trường nhà đất. Đầu tiên là lãi vay thế chấp thấp ở mức kỷ lục, khuyến khích người thuê mua khi các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng giảm. Thứ hai là sự gia tăng xu hướng làm việc tại nhà, tập gym tại gia, học tập tại nhà… khiến cho căn nhà càng trở nên quan trọng hơn. Điều này tạo thêm nhu cầu mua một căn nhà lớn hơn hoặc tốt hơn. Thứ ba là nhân khẩu học. Loại yếu tố đại dịch sang một bên, đã có một lượng lớn những hộ gia đình thuộc thế hệ millennial bước vào độ tuổi mua căn nhà đầu tiên. Cuối cùng, thất nghiệp gia tăng là làn gió dẫn đầu, nhưng yếu tố này đến nay vẫn tập trung hầu hết vào thị trường thuê – cho thuê.”

Vậy giá nhà đất sẽ phát triển theo xu hướng nào?


Fleming: “Nghiên cứu của chúng tôi cho thấy trong những đợt suy thoái trước đây, giá nhà đã thể hiện “mặt trái cứng nhắc” của mình, nghĩa là giá vẫn ổn định hoặc tăng trưởng chậm lại trong thời kỳ suy thoái kinh tế, nhưng thường giá không suy giảm nhiều, chỉ có một ngoại lệ - đó là Cuộc Đại suy thoái. Bởi vì mặt trái cứng nhắc của giá nhà, và sự mất cân bằng tồn tại trong thị trường ngày nay, chúng tôi kỳ vọng mức tăng giá nhà danh nghĩa thực sự tăng tốc vào mùa hè này. Giá nhà đang tăng lên!”

Marr: “Khi lãi suất thế chấp giảm, giá tăng. Nhu cầu giảm, nhưng nguồn cung cũng giảm, điều này làm giảm bớt bất kỳ tác động nào lên giá nhà. Giờ đây, giá nhà đang tiếp tục tăng trưởng với tốc độ như trước đại dịch. Tăng trưởng có thể chậm lại khi các tác động kinh tế tăng lên, nhưng đa số nhất trí là giá nhà sẽ tiếp tục tăng đến hết năm.”

Chỉ số giá nhà quốc gia của S & P / Case-Shiller theo dõi biến động giá nhà trong thời kỳ suy thoái, được tô màu xám trên biểu đồ.

Tucker: “Nhìn chung, Zillow dự đoán một sự sụt giảm nhẹ về giá nhà trong tháng 10, tiếp theo đó, giá nhà sẽ hồi phục chậm đến năm 2021.”


McLaughing: “Chúng tôi nghĩ tăng trưởng giá nhà sẽ chậm đấy, thậm chí có thể còn âm vào đầu năm sau nữa kia, khi mà nhu cầu tích lũy thấp hơn xuất hiện và những rào cản pháp luật bảo vệ chủ nhà khỏi bị tịch thu nhà hết hạn. Tuy nhiên chúng tôi cũng dự báo giá nhà sẽ tăng khá mạnh vào cuối năm sau, tăng khoảng 4 đến 6% so với năm trước đó.”

Teta: “Một số thị trường trên cả nước có thể tăng trưởng tốt – ví dụ như những khu vực ngoại ô quanh các thành phố lớn nếu một lượng lớn người dân quyết định chuyển nhà vì lo ngại những nơi tập trung đông dân cư dễ lây lan virus là quá rủi ro. Điều này có thể thổi một làn hơi lạc quan vào thị trường. Nhưng khả năng cao là sự bùng nổ về giá xảy tra trong những năm gần đây đang bị đe dọa nghiêm trọng.”