Students Taking Exams
beinvestor - bất động sản quốc tế.png
V2 Development.png

Bên bờ khủng hoảng: Liệu giá nhà ở Anh sẽ giảm sâu hay bình ổn?

Tin tức BĐS Anh


Theo chỉ số Giá Nhà/Căn hộ toàn quốc mới nhất, giá nhà ở Vương quốc Anh đã giảm 1,7% trong tháng 5 so với tháng trước, mức giảm hàng tháng lớn nhất kể từ tháng 2 năm 2009 sau cuộc khủng hoảng tài chính 2007-08. Tin tức này có vẻ đã đổ thêm dầu vào lửa vì mối lo ngại giá nhà sắp trải qua một đợt giảm giá do cuộc khủng hoảng Covid khiến toàn bộ thị trường rơi vào tình trạng bế tắc. Tuy nhiên, nếu nghiên cứu sâu hơn vào dữ liệu và xu hướng, ta sẽ nhìn thấy một bức tranh khác.


Yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất là cũng cùng một chỉ số Giá Nhà/Căn hộ toàn quốc cho thấy giá nhà trong tháng qua đã tăng 1,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tăng trưởng giá nhà hàng năm có thể đã chậm lại từ mức 3,7% so với mức báo cáo vào năm ngoái, tuy nhiên nhìn chung giá nhà vẫn đang tăng thay vì giảm. Cần lưu ý rằng các số liệu có thể bị tác động đôi chút vì nhiều chỉ số tài sản, bao gồm cả bản phát hành chính thức của chính phủ, cũng bị đình trệ vì việc thu thập dữ liệu giá nhà chính xác ngày càng khó khăn.

Có một tin tức tốt là các hoạt động giao dịch bất động sản đã nhanh chóng hồi phục kể từ khi các lệnh cách ly và giãn cách xã hội do Covid dần được dỡ bỏ vào tháng 5, và mặc dù vẫn còn quá sớm để đưa ra một bức tranh chính xác về sự tăng trưởng giá nhà, đã có những tín hiệu mạnh mẽ cho thấy giá vẫn sẽ giữ ở mức tương đối ổn định, và trên thực tế nhiều khả năng giá nhà sẽ đi lên thay vì đi xuống.

Số liệu được đưa ra vào đầu tuần này bởi Siemit, đơn vị cung cấp phần mềm CRM giúp xử lý hơn 30% các giao dịch bất động sản ở Anh, cho thấy người bán, người mua và người thuê đã nhanh chóng quay lại thị trường để thực hiện kế hoạch mua bán và ổn định cuộc sống của họ.

Số liệu này phù hợp với các xu hướng trên thị trường bất động sản trong những tuần trước cách ly xã hội cho đến tuần cuối tháng 5. Một điều rất rõ ràng là mặc dù hầu hết các hoạt động mua và bán đều sụt giảm trong giai đoạn cách lý, chỉ trong vòng hai tuần từ khi các lệnh cách ly, hạn chế được dỡ bỏ từ ngày 13 tháng 5, các hoạt động giao dịch lại tăng vọt. Dữ liệu được theo dõi từ khi thị trường nhà đất mở cửa trở lại cho đến cuối tuần trước (29 tháng 5) cho thấy các bất động sản đăng ký bán tăng 52,59%, việc định giá tăng 72% và hướng dẫn bán hàng theo quy định tăng 79,95%. Việc chào bán bất động sản đã tăng 180,74% một cách đáng kinh ngạc. Chỉ cần nhìn vào quy mô của sự gia tăng mà chúng ta đang thấy trong vài tuần qua; ta cũng có thể thấy đồ thị phục hồi theo hình chữ V mà mọi người đang kỳ vọng.

Nhìn vào bức tranh tổng thể hơn, tức là so sánh dữ liệu từ tuần 25 tháng 5 với dữ liệu từ cuối tháng 2, các dấu hiệu của một xu hướng tăng dường như còn rõ ràng hơn. Tỷ lệ phần trăm cộng gộp của các yêu cầu bán hàng và chào bán cao hơn 17,34% trong tuần từ ngày 25 tháng 5 so với tuần trước của tháng 2, trong khi doanh số kết hợp và lượt dọ giá hiện chỉ thấp hơn 22,12% so với số liệu cuối tháng Hai.

Có lẽ quan trọng nhất là, khối lượng giao dịch bất động sản sẵn có trên thị trường chỉ giảm có 6,6% so với mức trước Covid, báo hiệu khả năng phục hồi đáng lưu ý của thị trường bất động sản trong giai đoạn này.

Bây giờ, điều này sẽ phản ánh lên giá nhà như thế nào mới là quan trọng, vì giá nhà thường được xác định dựa trên 2 yếu tố: tình hình kinh tế và cung cầu.

Thật không may, yếu tố đầu tiên có vẻ không được khả quan bởi có nhiều người phải đối mặt với hoàn cảnh tài chính khó khăn do đại dịch, có thể là giảm thu nhập hoặc mất việc làm. Những tác động này có thể buộc người bán phải giảm giá mà họ đã chào nếu họ muốn bán được nhanh. Tuy nhiên, cho đến nay con số người bán phải giảm giá chỉ là thiểu số, và chỉ khi số lượng chủ nhà buộc phải bán thấp hơn giá họ chào tăng lên đáng kể thì giá nhà trung bình mới bị sụt giảm. Chúng tôi khá chắc chắn kịch bản đó vẫn chưa xảy ra và nếu nền kinh tế tăng tốc nhanh chóng với hầu hết các doanh nghiệp mở cửa trở lại trong những tháng sắp đến thì kịch bản giá nhà sụt giảm sẽ bị loại bỏ luôn. Đặc biệt với các chương trình sự hỗ trợ tài chính của chính phủ như chương trình tự làm chủ, Tín dụng Toàn cầu và các khoản hỗ trợ thế chấp sẽ bảo vệ đại đa số quần chúng khỏi các khó khăn tài chính thì – tôi đang không hề tranh luận rằng các chính sách này là hoàn hảo, nhưng nó là chìa khóa tối quan trọng trong việc hiểu được sự bình ổn của giá nhà.

Đối với yếu tố thứ hai, việc số lượng giao dịch tổng thể sụt giảm nghĩa là số lượng bất động sản được chào bán trên thị trường ít đi, cùng với số người tìm mua trong những tháng sắp đến nhiều lên do nhu cầu dồn nén được giải phóng và niềm tin của người tiêu dùng được củng cố. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cung và cầu, như chúng ta đã biết từ rất lâu trước đại dịch, đã và đang kích thích cả sự tăng trưởng về giá nhà và khủng hoảng khả năng chi trả cho nhà ở, điều mà tôi sẽ phân tích kỹ hơn trong số sau. Có thể sẽ có vài thay đổi về địa điểm mọi người sẽ lựa chọn để sinh sống vì lệnh cách ly đã thúc đẩy một sự chuyển dịch trong ưu tiên của người bán và người mua, nhưng điều này có vẻ chỉ ảnh hưởng đến giá nhà địa phương. Trên toàn quốc, số lượng nhà ở phải tăng lên để giá nhà có thể giảm. Tuy nhiên, lượng xây dựng nhà ở vẫn còn thấp hơn so với tháng 5, với chỉ số Purchasing Manger từ HIS Markit và CIPS đã báo cáo chỉ số 31 trên Index – với bất kỳ con số nào dưới 50 cũng thể hiện một sự sụt giảm về đầu ra. Và chỉ đánh giá dựa trên số liệu thuần thôi cũng có thể thấy là nhu cầu của người mua đang tăng vọt mặc dù chúng ta đang bị kẹt ở nhà, cho nên với nguồn cung này, giá nhà chắc chắn sẽ được đẩy lên do “cơn khát” cầu trừ phi việc xây dựng tăng trưởng cực mạnh.

Thú vị thay, nếu bạn cần thêm bất cứ lý luận nào rằng sau đợt khủng hoảng sẽ là tăng trưởng, đừng tìm ở đâu khác, hãy nhìn vào chính dữ liệu Toàn quốc từ Tháng 3 năm 2009.

Điều gì đã xảy ra ở những tháng tiếp theo sau khi giá nhà chạm đáy thấp nhất lịch sử?

Giá đã lên. Thật khó mà tin được.


Dịch tiếng Việt: Andrea Quynh Anh

Tác giả: Gary Barker/ Theo Forbes