Students Taking Exams
beinvestor - bất động sản quốc tế.png
V2 Development.png

Bài phân tích khá hay về thị trường bất động sản Bồ Đào Nha trước đại dịch.

Đã cập nhật: 13 thg 9, 2020

Đại dịch Covid-19 đã làm đình trệ và đảo lộn hết tất cả mọi hoạt động, dù là sinh hoạt, làm việc, học tập, du lịch, sản xuất kinh doanh hay đầu tư. Các con số không hề khả quan, và sự phục hồi vẫn đang là kỳ vọng ở tất cả các quốc gia trên toàn thế giới. Tuy nhiên, xét về chiến lược đầu tư lâu dài, chúng ta nên quan tâm đến các chu kỳ BĐS dài hạn và các xu hướng đang diễn ra trên thị trường trước khi đại dịch diễn ra, nhằm có cái nhìn khách quan và tổng quan chuẩn bị sẵn sàng tâm thế cho sự phục hồi và tăng trưởng sau đại dịch.

Bài viết này phân tích tổng quan thị trường Bất động sản Bồ Đào Nha tính đến tháng 11 năm 2019

Giá nhà ở Bồ Đào Nha tiếp tục tăng mạnh, nguyên nhân chính là lãi suất thấp cũng như tình hình kinh tế được cải thiện. Giá bất động sản ở Bồ Đào Nha đã tăng gần 8% (7,7% theo giá trị thực) trong tháng 11 năm 2019 so với cùng kỳ năm trước, mức giá trung bình tăng thành € 1.312 (1.461 USD) cho mỗi mét vuông, theo số liệu InstitutoNacional de Estatistica (INE) công bố. Giá nhà ở Bồ Đào Nha bắt đầu phục hồi vào năm 2014 và giữ đà tăng kể từ đó. Giá nhà tăng 4,5% vào năm 2015, 4,8% vào năm 2016, 4,6% vào năm 2017 và 6,1% vào năm 2018. Tháng 11 năm 2019, giá bất động sản tại khu vực thủ đô Lisbon đã tăng 9,5% (9,2% theo giá thực tế) so với một năm trước đó, với mức trung bình là € 1.631 (1.816 USD) mỗi mét vuông.

Theo báo cáo, cuối năm 2019, trong số 24 khu vực thành thị tại quốc gia này thì có tới 23 khu vực có giá nhà tăng. Sintra ghi nhận mức tăng cao nhất với 18,3% trong năm tính đến tháng 11 năm 2019, tiếp theo là Gondomar (16,7%), Vila Franca de Xira (15,5%), Vila Nova de Gaia (15,3%), Amadora (14,8%), Matosinhos (13,8 %), Braga (12,7%), Funchal (11,3%), Almada (11,2%), Odivelas (10,5%), Seixal (10,4%) và Maia (10%). Giá nhà tăng mạnh cũng được ghi nhận ở Vila Nova de Famalicão (9,8%), Coimbra (9,2%), Guimarães (8,5%), Setúbal (7,8%), Barcelos (6,6%), Oeiras (6,3%) và Loures (6,1 %).


Giá nhà tăng nhẹ hoặc được giữ ở mức tăng tối thiểu ở các nơi như Cascais (5,6%), Santa Maria da Feira (4,5%), Porto (3,3%) và Lisboa (0,5%). Chỉ có Leiria là có giá nhà giảm 2,5% trong năm tính đến tháng 11 năm 2019.


Phân tích theo loại bất động sản:

  • Giá căn hộ chung cư tăng mạnh 9,8% (9,5% theo giá thực tế) trong tháng 11 năm 2019 so với cùng kỳ năm trước, với mức trung bình là 1.402 Euro (1.561 USD) mỗi mét vuông.

  • Giá biệt thự đã tăng 4,2% (3,9% theo giá thực tế) tính đến tháng 11 năm 2019, với mức trung bình 1.162 Euro (1.294 USD) mỗi mét vuông.

Nhu cầu nhà ở vẫn cao. Trong ba quý đầu năm 2019, tổng giá trị giao dịch nhà ở tăng 4,3% so với cùng kỳ năm ngoái lên 18,65 tỷ Euro (20,82 tỷ USD) trong khi số lượng giao dịch ổn định ở mức 132.246 căn, theo INE. Rõ ràng, thuế bất động sản mới được áp dụng cho các bất động sản có giá trị vượt ngưỡng được ban hành vào năm 2017 trên thực tế không có tác động đến thị trường bất động sản cao cấp.


Nếu không có đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản Bồ Đào Nha dự kiến sẽ vẫn còn tiếp tục sôi động. Đầu năm 2020, Moody’s Investors Service dự đoán giá nhà tăng khoảng 4% - tăng chậm lại so với mức tăng giá mạnh vào năm ngoái nhưng vẫn là một trong những mức tăng lớn nhất trong khu vực.


Bồ Đào Nha cấp visa cư trú 5 năm cho các công dân không thuộc Liên minh Châu Âu mua bất động sản với trị giá tối thiểu 500.000 Euro, cho phép người sở hữu visa này làm việc hoặc học tập và đi du lịch đến các nước thuộc khối Schengen. Họ có thể nộp đơn xin thường trú sau năm năm.


Theo Ủy ban Châu Âu, nền kinh tế Bồ Đào Nha tăng trưởngkhiêm tốnở mức 2% vào năm 2019, sau khi tăng hàng năm 2,4% vào năm 2018, 3,5% vào năm 2017, 2% vào năm 2016, 1,8% vào năm 2015 và 0,8% vào năm 2014. Theo dự báo thì nền kinh tế của quốc gia này sẽ có tốc độ tăng trưởng vào khoảng 1,7% mỗi năm trong hai năm sắp đến. Hiện tại vẫn không có hạn chế nào về quyền sở hữu tài sản nước ngoài ở Bồ Đào Nha và chi phí giao dịch tại đây vẫn còn ở mức thấp.


Giá nhà giữ ở mức trước suy thoái

Tính đến tháng 11 năm 2019, giá nhà trên toàn quốc cao hơn 11,4% so với mức đỉnh ảo trước đó được ghi nhận vào tháng 5 năm 2010. Tuy nhiên, giá nhà toàn quốc vẫn thấp hơn mức đỉnh đã điều chỉnh so với tỷ lệ lạm phát được ghi nhận vào năm 2000. Thị trường nhà ở bắt đầu phục hồi vào quý 4 năm 2014, sau 13 quý liên tiếp giảm giá bất động sản.

Theo khu vực thì giá nhà của Norte vào tháng 11 năm 2019 cao hơn gần 19% so với mức đỉnh trước đó trong khi giá nhà ở Algarve tăng 14,7%. Giá nhà ở AM Lisbon tăng 12,6% và ở Centro tăng 6,8%. Ngược lại, giá nhà ở Alentejo’s vẫn giảm 0,3% so với mức đỉnh. Tại các khu vực tự trị của Madeira và Quần đảo Azores, giá nhà vẫn giảm lần lượt là 1,2% và 1,1% so với mức đỉnh của từng vùng.








Bất động sản ở Bồ Đào Nha rất rẻ

Nếu chúng ta tính đến lạm phát thì những lần giảm giá sẽ mạnh hơn (và mức tăng sẽ nhỏ lại).Ngoài ra, tiền tệ suy yếu cũng là một yếu tố khác. Mức tăng 5,4% về giá trị của đồng Euro so với đô la Mỹ trong 4 năm qua vẫn không đủ để bù đắp cho mức giảm 21% từ năm 2013 đến năm 2015.

Xét theo quan điểm của một người mua ở nước ngoài thì bất động sản của Bồ Đào Nha có giá trị một cách đáng kinh ngạc. Theo báo cáo vào tháng 11 năm 2019 thì Algarve, nơi có những bãi biển tuyệt đẹp nằm bên bờ Địa Trung Hải và các khu nghỉ dưỡng chơi gôn có giá nhà đắt đỏ nhất ở Bồ Đào Nha, với giá nhà trung bình là 1.736 Euro (1.938 USD) cho mỗi mét vuông. Tiếp theo là Khu đô thị Lisbon và Madeira, với giá nhà trung bình lần lượt là 1.631 Euro (1.820 USD) và 1.430 Euro (1.596 USD) cho mỗi mét vuông tương ứng. Nghiên cứu về giá nhà/m2 tại Lisbon của Global Property Guide cho thấy giá nhà ở trung tâm thành phố Lisbon cao hơn, với mức giá vào khoảng 2.500 Euro (2.790 USD/m2) cho một căn hộ ở Lisbon rộng 120 mét vuông. Mặt khác, một căn hộ điển hình 120 mét vuông ở Algarve có giá khoảng 1.800 Euro (2.009 USD) cho mỗi mét vuông.



Theo nghiên cứu của Global Property Guide thì Bồ Đào Nha là một trong những nước có tỷ lệ giá nhà trên GDP bình quân đầu người thấp nhất ở châu Âu. Theo đó, xét theo giá nhà/m2, thì giá một số bất động sản trung tâm thành phố ở Bồ Đào Nha thuộc mức thấp nhất ở châu Âu.


Nhu cầu vẫn cao

Trong ba quý đầu năm 2019, tổng giá trị giao dịch nhà ở tại Bồ Đào Nha đã tăng 4,3% so với cùng kỳ năm ngoái lên 18,65 tỷ euro (20,82 tỷ USD) trong khi số lượng giao dịch gần như ổn định ở mức 132.246 căn, theo INE.

Từ Q1 đến Q3 2019:


  • Căn hộ có sẵn: khối lượng giao dịch tăng 0,3% so với cùng kỳ năm trước lên 112.973 căn trong khi giá trị giao dịch tăng 4,3% so với cùng kỳ năm trước lên 15,08 tỷ Euro (16,83 tỷ USD).

  • Nhà mới: số lượng giao dịch giảm 1,6% so với cùng kỳ năm trước xuống còn 19.273 căn trong khi giá trị giao dịch tăng 4,4% so với cùng kỳ năm ngoái lên thành 3,57 tỷ Euro (3,99 tỷ USD).


Xét theo từng khu vực thì Centro có khối lượng giao dịch nhà ở tăng mạnh nhất, ghi nhận mức tăng trưởng 10,2% so với cùng kỳ năm trước trong ba quý đầu năm 2019, tiếp theo là Alentejo, với mức tăng hàng năm là 7%. Ngược lại, khối lượng giao dịch giảm ở Algarve (-8,1%), Norte (-2,8%) và AM Lisbon (-2,7%). Tại các khu vực tự trị của Quần đảo Azores và Madeira, giao dịch nhà ở tăng lần lượt là 14,7% và 6,6%.

Hoạt động xây dựng tăng mạnh, nhưng vẫn còn thấp hơn so với mức đỉnh.

Các hoạt động xây dựng ở Bồ Đào Nha đã suy giảm kể từ năm 2002. Trên thực tế, số lượng nhà ở được cấp phép trong các công trình xây dựng mới đã giảm mạnh khoảng 90% xuống còn 6.785 căn vào năm 2014, từ 65.650 căn vào năm 2007, theo INE. Các căn hộ được cấp phép giảm trung bình 27% mỗi năm từ 2007 đến 2014.