Students Taking Exams
beinvestor - bất động sản quốc tế.png
V2 Development.png

50 năm toàn lý do hợp lý để không đầu tư vào BĐS

BĐS Úc


Bạn đã để ý đến điều này chưa?

Lúc nào cũng có một người nào đó khuyên bạn đừng nên đầu tư vào bất động sản. Bất chấp những lợi ích mà việc đầu tư vào bất động sản có thể mang lại, trong suốt những năm qua luôn có một ai đó nói với chúng tôi lý do tại sao nên tránh đầu tư vào bất động sản.

Hãy cùng nhìn lại năm 2008 khi chúng ta đang cố gắng vượt qua Khủng hoảng Tài chính Toàn cầu, nhiều nhà bình luận cho rằng giá trị bất động sản sẽ không tăng lên ở Úc trong khoảng một thập kỷ nữa.

Chà, thực tế đã chứng minh là họ sai rồi, bởi vì nhiều chủ sở hữu bất động sản ở thủ đô và các khu vực trung tâm của chúng tôi đã đạt được tăng trưởng đáng kể về giá trị bất động sản.

Thế nhưng những người theo chủ nghĩa bi quan về bất động sản lại một lần nữa cho chúng ta biết một cơn đại suy thoái do đại dịch Coronavirus gây ra sẽ đưa lĩnh vực bất động sản đến Armageddon*.

· Armageddon: nơi tập hợp cho một trận chiến trong thời kỳ tận thế - theo sách Khải Huyền.

Tôi biết rằng giờ đây lập luận của họ nghe có vẻ hợp lý, nhưng lịch sử đã chứng minh họ sai rồi.

Giá trung bình của những ngôi nhà ở những trung tâm lớn của Úc đã tăng lên.


Hãy nghĩ về điều này…

Bố mẹ của bạn đã trả bao nhiêu cho căn nhà của họ? Ai lại không muốn mua ngôi nhà của bố mẹ mình với giá họ đã bỏ ra? Năm 1978, bố mẹ tôi đã trả 25.000 đô la cho ngôi nhà của họ và dựa vào khoản vay ngân hàng 30 năm để thanh toán hết khoản đó. Khoảng 18 năm trước, mẹ tôi đã bán căn nhà đó với giá hơn 600.000 đô la và bà đã không làm gì nhiều để gia tăng giá trị của nó. Bây giờ giá của nó cũng phải trên 2 triệu đô la. Vậy mà trong suốt những năm đó, đã luôn có khá nhiều lý do được đưa ra để đề nghị ngưng đầu tư vào bất động sản.

Hãy cùng xem xét một vài lý do mà có thể tôi đã dùng đến trong quá khứ:

  • Khoảng nửa đầu những năm 60, chúng ta vừa mới nổi lên từ một giai đoạn thắt chặt tín dụng lớn và tài chính lúc đó đã cạn kiệt khiến cho việc mua nhà trở nên khó khăn. Năm 1967 là cuộc chiến tranh giữa Ả Rập và Israel và năm 1968 Robert F Kennedy bị ám sát.

  • Vào cuối những năm 60, chúng ta đã chứng kiến sự bùng nổ cổ phiếu niken ở Úc và bất động sản được cho là một khoản đầu tư kém hiệu quả.

  • Giữa những năm 70, chúng ta có một cuộc suy thoái ở Úc.

  • Vào cuối những năm 70 chúng ta phải chịu tổn thất do lạm phát gia tăng và cuộc khủng hoảng Dầu mỏ OPEC.

  • Năm 1983 đã có một cuộc suy thoái cùng với tỷ lệ lãi suất cao ngất ngưỡng và tỷ lệ lạm phát đạt đỉnh. Một vài năm sau, các nhà bình luận cho biết giá bất động sản quá cao và sẽ phải mất nhiều năm để phục hồi.

  • Năm 1985, chính phủ đã thay đổi luật thuế liên quan đến bất động sản với việc tách rời các quyền lợi về thuế của việc khấu trừ đầu tư thua lỗ và áp dụng Thuế Lợi vốn (Capital Gain Tax). Các nhà bình luận, như chúng ta đã biết, đã nhận định đây chính là ngày tàn của việc đầu tư bất động sản.

  • Năm 1987, sự sợ hãi về một cuộc “đại suy thoái kiểu những năm 1930” lan tràn sau sự sụp đổ của thị trường chứng khoán được gọi là Ngày Thứ Hai Đen Tối.

  • Khoảng năm 1989 – 1990, lạm phát lại tăng quá cao và rồi dẫn đến cuộc “đại suy thoái mà chúng ta đã phải chịu” nổi tiếng khi tỷ lệ lãi suất tăng vượt ngưỡng 2 con số - quả là một lý do trời ban cho những người bảo thủ để tránh xa thị trường bất động sản đầy những món hời! Tôi vẫn còn nhớ những năm 80 đầy tiếng thở than: “Con cái chúng ta rồi sẽ không bao giờ bước chân được vào thị trường bất động sản mất” hay là “Giá sẽ không thể cao hơn được nữa đâu, đừng có dại mà đầu tư vào bất động sản”.

  • Năm 1991 tỷ lệ thất nghiệp của Úc là 11,3% và một vài chủ sở hữu kém may mắn đã chọn bán nhà của họ với giá rẻ mạt, chỉ bởi vì nhiều người nghĩ giá trị bất động sản sẽ tiếp tục giảm xuống nữa.

  • Nợ nước ngoài gia tăng và thâm hụt tài khoản vãng lai vào năm 1993-94 là đủ để khiến mọi người sợ mua bất động sản.

  • “Cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới” và “Khủng hoảng Tài chính Châu Á” là những lý do hợp lý để không mua bất động sản vào những năm 1990.

  • Giữa những năm 1990, chúng ta được khuyên là lạm phát đang thấp nên giá bất động sản sẽ không tăng lên nữa.

  • Giá dầu tăng, Ngày 11 tháng 9 (vụ đánh bom Trung tâm Thương mại Thế giới) và tình trạng thừa cung bất động sản đầu tư ở khu vực nội thành có thể là lý do tuyệt vời để khỏi phải đầu tư vào bất động sản vào đầu năm 2000.

  • Vào năm 2001, việc đưa ra GST ở Úc đã được dự đoán sẽ giảm xóc cho giá trị bất động sản.

  • Sự sụt giảm giá trị bất động sản đi kèm với truyền thông tiêu cực và tại thời điểm đó các nhà bình luận bất động sản có vẻ nhiều kinh nghiệm cho rằng giá trị bất động sản sẽ không tăng trở lại cho đến năm 2010.

Tiếp theo là hoang mang về những thay đổi dự kiến trong thuế đất, thuế nhà cung cấp và các khoản gia tăng lãi suất. Mặc dù nhiều chuyên gia dự báo về một vụ sụp đổ giá trị bất động sản vào năm 2008/09 do Khủng hoảng tài chính toàn cầu, các thị trường bất động sản lớn trên khắp nước Úc, trừ thị trường Gold Coast mang tính chuyên biệt, đều đã hạ cánh an toàn.

  • Vào năm 2011 và 2012, nhiều người cho rằng thị trường tài chính thế giới có thể sụp đổ do những biến động kinh tế ở châu Âu và Mỹ.

  • Năm 2016, nền kinh tế thế giới đã bị đình trệ một phần do nền kinh tế Trung Quốc bị chậm lại và giá hàng hóa giảm.

  • Năm 2018-19, giá trị bất động sản ở Sydney và Melbourne đã giảm mạnh nhất trong lịch sử hiện đại, giảm 15% và 11%, sau khi tăng 70% và 50% tương ứng trong vòng 5 năm trước


Trời, có quá nhiều lý do tại sao nên tránh đầu tư vào bất động sản

Mặc dù vậy, trải qua những giai đoạn nêu trên, giá trị của các tài sản dân cư có vị trí “đẹp” ở thành phố thủ đô đã tăng lên một cách nhất quán, khoảng 7% mỗi năm.

Bất động sản đầu tư đầu tiên tôi mua với giá 18.000 đô la sẽ có giá trị hơn 1.400.000 đô la ngày hôm nay nếu tôi đã không phá nó đi để xây dựng hai nhà phố trên nền đất đó; và những tài sản đó giờ đây trị giá hơn 2,5 triệu đô la đấy.

Trong những năm qua, tiền thuê nhà từ bất động sản của tôi đã giúp trả các khoản thế chấp của chúng và tăng trưởng về vốn đã cho phép tôi được vay với giá trị gia tăng và tự mình đầu tư vào các khoản đầu tư bất động sản khác.

Thực tế là tôi đã xây dựng một danh mục tài sản trị giá hàng triệu đô la chỉ bắt đầu từ khoảng tiền gửi 2.000 đô la ban đầu.

Và tôi chưa thực sự bỏ nhiều tiền của bản thân vào đó đâu. Tất cả đều là từ tăng trưởng vốn gộp mà ra đấy.

Vậy điều gì đang chờ đợi phía trước?

Chắc chắn là chúng ta đang bị ngược chiều gió và tôi thấy là tăng trưởng về vốn trong một vài năm tới có thể khó khăn, nhưng tôi tin rằng 10 năm tới sẽ diễn ra tốt như thập kỷ trước, và cả thập kỷ trước đó nữa!

Tôi từng nghe nói rằng nếu bạn muốn biết điều gì đang đợi mình phía trước, hãy bắt đầu bằng cách nhìn lại những manh mối phía sau, và nếu bạn nghĩ về đều đó, rất nhiều đều đã xảy ra trên khắp các thị trường bất động sản của Úc trong thập kỷ vừa qua. trong thập kỷ vừa qua.


Nếu bạn từng thăm bất kỳ thành phố trung tâm nào của chúng tôi vào 10 năm trước, để rồi viếng thăm lại nó ngày nay, bạn sẽ khó mà nhận ra được đường chân trời do tác động của những tòa nhà cao tầng và việc phát triển căn hộ trong thành phố.


Ở Melbourne có Docklands; ở Perth thì có Golden Mile trên đường lái xe từ sân bay cũng như các căn hộ cao tầng mới, và cảnh quan Sydney và Brisbane giờ đây tràn ngập các căn hộ nội thành.

Bên cạnh đó, nhiều ngôi nhà cổ ở vùng ngoại ô của chúng tôi đã nhường chỗ cho những căn nhà phố và căn hộ hiện đại.


Rồi đây sẽ có những thay đổi đáng kể đối với tương lai ngành bất động sản của chúng ta khi dân số của Úc đạt 30 triệu người trong thập kỷ tới đây.

Và khi điều này xảy ra, thị trường bất động sản của chúng ta sẽ được củng cố bởi sự gia tăng dân số mạnh mẽ này và sự thịnh vượng chung của đất nước chúng ta, và những người có cơ hội mua bất động sản dân cư có vị trí tốt trong thời gian tạm lắng trên thị trường bất động sản có vẻ sẽ trở lại sau một thập kỷ và nghĩ rằng “ôi chao, tôi đã đưa ra một quyết định tuyệt vời!”


Giờ đây là lúc nên hành động và giành lấy những cơ hội sẽ xuất hiện khi thị trường tiến về phía trước.


Tác giả: Michael Yardnet

Nguồn: Propertyupdate.com.au