Khi các hạn chế và giãn cách xã hội dần được nới lỏng từ cuối tháng 9, nhiều nhà cung cấp rao bán bất động sản hơn trong mùa xuân này.
Trong vòng 3 tháng tính đến tháng 11, số lượng BĐS được rao bán trên thị trường khắp nước Úc đã tăng trung bình 39.000 căn/tháng. Con số này cao hơn 20,8% so với hồi mùa đông. Đúng là mùa đông thường cũng ít có BĐS được niêm yết trên thị trường hơn, nhưng các điều kiện hạn chế và giãn cách nghiêm ngặt cộng với điều kiện kinh tế khó khăn ở Melbourne nói riêng cũng đã làm ảnh hưởng đến hoạt động giao dịch BĐS trong mùa đông.
Khi nguồn cung BĐS trên thị trường gia tăng trong những tháng sau mùa đông, điều đáng cân nhắc là nhu cầu về BĐS đã tiêu thụ được bao nhiêu lượng cung gia tăng này. Nếu nguồn cung gia tăng nhưng nhu cầu ở mức thấp, lượng BĐS được niêm yết sẽ tồn đọng, cung cấp cho người mua nhiều sự lựa chọn và vị thế để thương lượng. Đây có thể là một mối quan ngại đối với người bán, một vài người trong số họ có thể không còn lựa chọn khi khả năng trả nợ thế chấp của họ bị tác động bởi Covid-19.
Đây có thể được xem là rủi ro đối với thị trường BĐS trên diện rộng hơn, bởi đã có rất nhiều thỏa thuận hoãn chi trả thế chấp cho đến tháng 9 và tháng 10 năm nay. CoreLogic theo dõi doanh số BĐS bán ra so với các niêm yết mới được bổ sung vào thị trường để hiểu một phần tình trạng cung và cầu trên khắp cả nước. Nói cách khác, câu hỏi đặt ra là, liệu nhu cầu mua BĐS có gia tăng cùng mức độ với lượng cung vừa được bổ sung vào thị trường hay không?
Chỉ số này, được gọi là "tỷ lệ bán hàng trên niêm yết mới", đại diện cho doanh số BĐS dân cư trên mỗi căn nhà được niêm yết mới trên thị trường trong cùng một giai đoạn. Tỷ lệ bán hàng trên niêm yết mới lớn hơn 1 thể hiện có nhiều hơn một căn được chốt bán trên mỗi căn được niêm yết mới, nghĩa là thị trường có lợi cho người bán. Ngược lại, tỷ lệ bán hàng trên niêm yết mới bé hơn 1 thể hiện có ít hơn một căn được chốt bán trên mỗi căn được mới được tung ra thị trường, do đó người mua có nhiều khả năng thương lượng hơn.
Vậy, tỷ lệ bán hàng trên niêm yết mới thể hiện như thế nào ở các đô thị khác nhau của Úc?
Sydney
Trong tháng 11, tỷ lệ bán hàng trên niêm yết mới là 1,3 trên toàn Sydney. Kết quả tương đối tốt này tính đến tháng 11 là do doanh số ước tính tăng 3,7% so với tháng trước, do số lượng niêm yết giảm 11,3%.
Điều này cũng cho thấy nhu cầu về BĐS đang gia tăng tại thị trường Sydney, nơi giá trị đã tăng 0,4% trong cùng tháng.
Melbourne
Melbourne hiện có tỷ lệ bán hàng trên niêm yết mới thấp nhất, trung bình chỉ đạt 0,6% trong ba tháng tính đến tháng 11. Các ước tính theo mô hình về doanh số BĐS đã giảm 14,9% ở Melbourne trong tháng 11, do số lượng niêm yết tăng cao bất thường khi thành phố bị phong tỏa.
Tỷ lệ này ở Melbourne cho thấy nguồn cung luôn dồi dào dành cho người có ý định mua nhà tại Melbourne. Mặc dù chỉ số có vẻ yếu, thị trường BĐS Melbourne vẫn ghi nhận một mức tăng tổng cộng 0,7% về giá trị BĐS dân cư trong tháng 11.
Điều này có thể được giải thích bởi chi phí vay thế chấp thấp kỷ lục, điều này đã làm tăng sức mua, cũng như thực tế là sự gia tăng số lượng niêm yết mới mới rất có thể chỉ tập trung vào vài khu vực Melbourne, nơi có nhu cầu tương đối thấp. Một ví dụ cụ thể là khu Nội thành Melbourne, nơi có mức tồn kho cao nhất trên thị trường trong tháng 11, với tổng cộng 4652 ngôi nhà được chào bán. Đây vốn là thị trường được các nhà đầu tư BĐS ưa chuộng, nên có thể mức hấp thụ thấp là do sự suy giảm trong việc tham gia mua bán của các nhà đầu tư vào thị trường nhà ở. Dữ liệu tài chính BĐS mới nhất của ABS cho thấy tỷ lệ thế chấp tài chính dùng để mua BĐS của các nhà đầu tư đã giảm xuống còn 23,4% trong tháng 11.
Cuối cùng, nhu cầu của người mua không bắt kịp với sự gia tăng về số lượng BĐS được niêm yết trong những tháng gần đây, và điều này có thể cản trở sự phục hồi của thị trường BĐS Melbourne.
Brisbane
Trong tháng 11, thị trường BĐS ghi nhận tỷ lệ bán hàng trên niêm yết mới là 1,1.
Doanh số bán BĐS của Brisbane khá ổn định trong mùa xuân, trung bình ở mức 4174 căn/tháng trong ba tháng tính đến tháng 11. Số lượng BĐS niêm yết mới trên thị trường thấp hơn một chút, khoảng 4072 căn/tháng trong cùng kỳ. Điều này cho thấy trên toàn thị trường nhu cầu vẫn tương đối mạnh so với số BĐS mới được rao bán, biểu hiện qua sự gia tăng giá trị đều đặn trên thị trường Brisbane trong 3 tháng vừa qua.
Adelaide
Nhìn chung Adelaide đã ghi nhận tốc độ tiêu thụ BĐS ổn định so với lượng BĐS mới được niêm yết trên thị trường trong năm 2020. Tuy nhiên, ước tính doanh số tiêu thụ sụt giảm trong tháng đã kìm hãm tỷ lệ bán hàng trên niêm yết mới trong tháng 11.
Hoạt động giao dịch có thể đã bị tác động bởi cụm lây nhiễm Covid-19 được phát hiện giữa tháng 11, gây ra một đợt phong tỏa chặt chẽ trên toàn tiểu bang. Mặc dù các hạn chế tại Adelaide nhanh chóng được nới lỏng, dữ liệu cho thấy thành phố đã ghi nhận mức độ giải phóng BĐS tồn thấp kỷ lục 48,9% trong tuần lễ phong tỏa. Trong ba tháng tính đến tháng 11, tỷ lệ bán hàng trên niêm yết mới là 1,2 ở Adelaide, một tỷ lệ khá cao so với các khu đô thị của Úc, thể hiện nhu cầu mạnh hơn tại các khu đô thị nhỏ của quốc gia này.
Perth
Trong ba tháng tính đến tháng 11, tỷ lệ bán hàng trên niêm yết mới là 0,9 ở Perth.
Tuy nhiên, tỷ lệ nhu cầu so với nguồn cung tại địa phương này vẫn cao hơn so với cùng kỳ năm 2019 (tỷ lệ này trung bình cùng kỳ năm 2019 là 0,7).
Hobart
Thị trường BĐS dân cư ở Hobart vẫn tăng trưởng đều đặn trong những năm vừa qua, nên mùa xuân này cũng không phải là ngoại lệ. Nhu cầu của người mua vẫn giữ ở mức cao trong ba tháng tính đến tháng 11, với mức tỷ lệ trung bình là 1,2.
Điều này trùng khớp với giá trị BĐS tăng trung bình 2,9% trong cùng kỳ.
Darwin
Bên cạnh việc có tốc độ tăng trưởng vốn cao nhất trong giai đoạn từ tháng 3 đến tháng 11, thị trường BĐS dân cư ở Darwin có mức tỷ lệ bán hàng trên niêm yết mới cao nhất trong số các khu đô thị của Úc, ở mức 1,4. Trong mùa xuân, tỷ lệ này đạt mức 1,7. Điều này phản ánh sự bắt đầu hồi phục của thị trường Darwin, nơi mà giá trị của BĐS đã ghi nhận một sự điều chỉnh quy mô lớn kéo dài sau đợt bùng nổ khai thác mỏ.
Trong khi thị trường này đang theo xu hướng phục hồi, các giá trị vẫn thấp hơn 27,4% so với mức đỉnh của thị trường hồi tháng 5 năm 2014.
Canberra
Trên khắp Canberra, tỷ lệ bán hàng trên niêm yết mới là 1,3.
Cũng giống như Darwin, thị trường nhà ở Canberra đã ghi nhận hoạt động tương đối mạnh mẽ trong năm 2020, bất chấp Covid-19.
Giá trị đã tăng 5,2% trong giai đoạn từ tháng 3 đến tháng 11.
Kết luận
Sự gia tăng về tỷ lệ này tương đồng với mức tăng doanh số 16,1% được ghi nhận trong tháng 11. Nhìn chung, tỷ lệ này cho thấy sư tăng trưởng về số lượng BĐS được rao bán trong mùa xuân là nhằm đáp ứng nhu cầu gia tăng, mặc dù Úc đang trong giai đoạn suy thoái.
Lãi vay thế chấp thấp kỷ lục và sự khôi phục niềm tin của người mua có thể liên quan đến kết quả này. Nhưng những con số cũng thể hiện sự tương đối mong manh của thị trường Melbourne, khi lượng BĐS tồn đang tích lũy trên khắp khu vực nội thành. Nhu cầu đối với các BĐS này có thể tăng chậm khi các chuyến du lịch quốc tế tăng lên trong năm 2021, do thị trường này vốn ghi nhận nhu cầu cao đến từ người nhập cư nước ngoài và sinh viên quốc tế.
Cho đến lúc đó, tốc độ hồi phục của thị trường BĐS dân cư Melbourne có thể vẫn chậm, đặc biệt là trong khu vực nội thành.
