Students Taking Exams
beinvestor - bất động sản quốc tế.png
V2 Development.png

Úc - Liệu BĐS có còn là một khoản đầu tư đáng giá?

Với muôn trùng thách thức: đại dịch, suy thoái, kèm theo bất ổn xã hội và chính trị trên toàn thế giới, nhiều người đang tự hỏi liệu bất động sản có phải là một con đường đáng theo đuổi hay không.

Dưới đây là góc nhìn của chuyên gia Michael Yardney


Suy thoái kinh tế do các chính sách của chính phủ nhằm kiềm hãm đại dịch Covid-19, cộng thêm tỷ lệ thất nghiệm gia tăng và niềm tin của người tiêu dùng suy giảm đang tạo ra những làn sóng khó khăn đáng kể cho thị trường bất động sản.


Mặc dù vậy, thị trường vẫn đang kiên cường chống đỡ.


Và đúng là… giá trị bất động sản có thể sẽ giảm thêm một chút trong một số phân khúc nhất định của thị trường (tôi đang xem xét các khu căn hộ cao tầng và các bất động sản thứ cấp khác) trước khi chạm đáy.

Tất nhiên tôi cũng có thể hiểu tại sao nhiều người mua đang “chững lại” trong lúc đợi bức tranh toàn cảnh trở nên rõ ràng hơn.


Nhiều người hẳn cũng khó mà lường trước được sự tăng trưởng mạnh mẽ của giá nhà vào thời điểm mà các phương tiện truyền thông tràn ngập các tin tức tiêu cực về thị trường bất động sản.

Nhưng điều quan trọng là phải giữ vững góc nhìn toàn cảnh và nhớ lại điều gì đã xảy ra trong một thời gian dài?

Vì vậy, hãy xem xét thị trường bất động sản của chúng ta đã vận hành như thế nào trong suốt 40 năm qua...

Giá bất động sản đã thực sự tăng gấp đôi như nhiều chuyên gia từng dự báo?

Tôi còn nhớ năm ngoái cũng có những lo ngại tương tự, và một phân tích của MoneysaverHQ về Dữ liệu 40 năm của Viện BĐS Úc (REIA) đã chỉ ra rằng giá ở phần lớn các thủ phủ của Úc đã thực sự tăng gấp đôi sau mỗi thập kỷ.

Cùng thời gian đó, nhà báo tài chính hàng đầu Anthony Keane @keanemoney đã đưa tin rằng kể từ khi chuỗi dữ liệu của REIA được bắt đầu thu thập vào năm 1980, thì:

  • Bình quân giá nhà ở Sydney đã tăng gấp đôi 4 lần lần, tăng từ 64.800 USD lên 1,06 triệu USD, mức tăng 1536%

  • Giá trị BĐS tại Melbourne cũng tăng gấp đôi 4 lần, từ 40.800 USD lên 796.500 USD.

  • Tương tự, giá trị BĐS tại Brisbane cũng tăng gấp đôi 4 lần, từ 34.500 USD lên 530.000 USD.

  • Adelaide không đạt mức tăng trưởng đó, nhưng giá BĐS tại địa phương này đã tăng gấp đôi ít nhất ba lần từ 36.300 USD lên 475.000 USD và thị trường ở Perth cũng tương tự - giá tăng từ 41.500 USD lên 500.000 USD.

  • Canberra đã hoạt động tốt nhất trong số tất cả các thủ phủ, với giá trị BĐS tăng gấp đôi gần 5 lần từ 39.700 USD lên 665.000 USD.

  • Các thành phố nhỏ hơn như Hobart và Darwin thì không có hồ sơ REIA từ năm 1980, nhưng cả hai đều đã tăng gấp đôi ít nhất hai lần kể từ cuối những năm 1980. Giá nhà trung bình của Hobart đã tăng từ 88.000 USD lên 502.800 USD kể từ năm 1991 và giá ở Darwin đã tăng từ 87.500 USD lên 493.800 USD kể từ năm 1987.

Và với mức độ lan truyền rộng rãi toàn tin tiêu cực như hiện nay, đôi khi thật dễ dàng quên mất rằng ở hầu hết các thủ phủ của chúng ta, đặc biệt là ở Melbourne và Sydney, những nơi có vẻ như phải chịu đựng hậu quả nghiêm trọng nhất của đại dịch, giá trị bất động sản vẫn cao hơn đáng kể so với 12 tháng trước khi những số liệu trên được công bố.

Tất nhiên là không phải lúc nào mọi thứ cũng suôn sẻ

Tôi bắt đầu hành trình đầu tư bất động sản của mình vào đầu những năm 1970 và tôi đã trải qua 8 chu kỳ bất động sản, tôi đã chứng kiến sự bùng nổ của bất động sản và cả những giai đoạn mà chúng chậm tăng trưởng trong vài năm.

Tôi đã đầu tư trong những giai đoạn khấu trừ đầu tư thua lỗ (cho phép các nhà đầu tư nhà đất bị thua lỗ được giảm thuế thu nhập) được chấp thuận, và cả những giai đoạn không được khấu trừ.

Tôi đã vay trong những giai đoạn lãi suất cao – thậm chí rất cao - và giờ đây tôi đang trả mức lãi suất thấp nhất trong 40 năm qua.

Và tôi đã nhận ra rằng không có sự bùng nổ hay suy thoái nào kéo dài mãi mãi.

Vì vậy, hãy nhớ rằng, sự sụt giảm giá trị bất động sản (như sự cố mà chúng ta hiện đang gặp phải) chỉ là tạm thời.

Tuy nhiên, giá trị lâu dài của các bất động sản có vị thế tốt mới là thứ tồn tại mãi mãi.


Vậy quan điểm ở đây là gì?

Vào năm 1973, lúc tôi mua bất động sản đầu tư đầu tiên của mình, mức lương trung bình hàng tuần là 111,80 USD (bao gồm cả người lao động toàn thời gian và bán thời gian), theo Cục Thống kê Úc (ABS).

Giờ đây, một người làm việc toàn thời gian kiếm được trung bình 1.604,90 USD/tuần (trước thuế).

Hồi đó, giống như ngày nay, cũng có mối lo ngại về việc những người tham gia vào thị trường bất động sản lần đầu mua căn nhà đầu tiên của mình như thế nào.

Tôi đã trả 18.000 USD cho một ngôi nhà - Tôi đã chia đôi với bố mẹ và chúng tôi nhận được tiền thuê nhà là 12 USD/tuần (và trời ơi, chúng tôi đã rất vui mừng!)

Và chúng tôi đã nộp hồ sơ vay một khoản trong vòng 30 năm vì chúng tôi không biết làm thế nào chúng tôi có thể trả hết 18.000 USD đó. Thật khó cho những người mua nhà lần đầu cũng như các nhà đầu tư bất động sản. Ngày nay, tình huống cũng tương tự như vậy thôi.

Phải nói rằng ngày nay nhiều người mua nhà đang lựa chọn chiến lược rentvest (thuê-nhà-và-đầu-tư: tức thuê một căn nhà phù hợp với lối sống của bản thân để ở và mua một bất động sản đầu tư hợp với túi tiền để giúp họ bước một bước trên con đường làm giàu).

Cho nên đừng quá lo lắng về toàn bộ những tin tức tiêu cực về thị trường bất động sản trên các phương tiện truyền thông.

Tất nhiên tôi có thể hiểu được thật khó mà hình dung được sự tăng trưởng giá nhà mạnh mẽ vào thời điểm mà giá trị bất động sản đang giảm ở một số vùng của Úc.

Nhưng nếu bạn đang cân nhắc đến việc tham gia vào thị trường bất động sản, hãy nhớ điều này:


Nếu giờ được mua bất động sản mà bố mẹ họ đã mua cách đây 10 năm, bằng với giá mà bố mẹ đã mua vào lúc đó, liệu có ai sẽ từ chối hay không???

Tác giả: Michael Yardney

Theo: propertyupdate.com.au

Dịch tiếng Việt: BeInvestor.net